Kein Kunde, kein Zutritt, keine Miete: OGH stoppt Räumung trotz altem Räumungsvergleich
Ein Monat Lockdown kann doppelt teuer werden: zuerst kein Umsatz, dann auch noch die Drohung, das Geschäftslokal wegen angeblichen Mietrückstands zu verlieren. Genau an diesem Punkt setzt eine Entscheidung des OGH an, die für Betreiber von Shops, Studios, Gastro-Standorten, Fitnessflächen und Franchise-Outlets wirtschaftlich enorm relevant ist.
Ausgangspunkt war kein Theoriefall, sondern ein alltägliches Krisenszenario aus dem Frühjahr 2020. Eine Unternehmerin betrieb ein Sonnenstudio in einem gemieteten Lokal. Als die ersten COVID-19-Betretungsverbote kamen, sperrte sie zu, schaltete Strom und Heizung ab, entfernte Arbeitsmittel und nutzte das Lokal im April 2020 überhaupt nicht mehr. Im Raum standen nur noch die Sonnenbänke. Kunden durften nicht hinein. Die Unternehmerin selbst arbeitete dort ebenfalls nicht. Für April zahlte sie daher weder Miete noch Betriebs- oder Heizkosten.
Der Vermieter setzte auf eine harte Karte: Räumung bei jedem Zahlungsverzug
Der Vermieter sah das anders. Er berief sich auf einen früher abgeschlossenen Räumungsvergleich. Solche Vereinbarungen sind in der Praxis heikel: Wird ein Mietzins nicht pünktlich bezahlt, soll die Räumung oft rasch durchsetzbar sein. Auch hier lautete die Linie sinngemäß: Zahlungsverzug ist Zahlungsverzug, also Räumung.
Die Unternehmerin widersprach. Ihr Argument war wirtschaftlich wie rechtlich klar: Wenn das Lokal wegen behördlichen Betretungsverbots gar nicht verwendet werden darf, kann für diesen Zeitraum kein Mietzins geschuldet sein. Ohne geschuldeten Mietzins gibt es keinen Verzug. Und ohne Verzug fehlt die Grundlage für eine Räumungsexekution.
Die entscheidende Frage: Ist ein geschlossenes Geschäftslokal überhaupt noch „benutzbar“?
Hier liegt der Kern der Sache. § 1104 ABGB regelt sogenannte außerordentliche Zufälle. Dazu zählen unter anderem Feuer, Krieg und Seuche. Der Satz dahinter ist einfach: Wenn ein Bestandobjekt wegen eines solchen Ereignisses nicht gebraucht oder benutzt werden kann, entfällt der Miet- oder Pachtzins für diese Zeit.
Wichtig ist dabei ein Punkt, der in vielen Auseinandersetzungen übersehen wurde: § 1104 ABGB greift nicht nur dann, wenn das Gebäude selbst beschädigt ist. Es reicht auch, wenn die Nutzung hoheitlich untersagt wird. Bei den COVID-Betretungsverboten war genau das der Fall.
Der OGH stellte klar: Das Betretungsverbot im Frühjahr 2020 fiel unter den Begriff der „Seuche“ im Sinn des § 1104 ABGB. Wenn ein Geschäftslokal deshalb vollständig unbenutzbar ist, fällt der Mietzins weg.
Sonnenbänke im Raum sind noch keine Nutzung
Besonders praxisnah ist ein Detail, das viele Vermieter gerne als Gegenargument verwenden: „Die Einrichtung steht ja noch drinnen, also wird das Lokal zumindest teilweise genutzt.“ Beim Sonnenstudio standen die Sonnenbänke tatsächlich weiterhin im Geschäftslokal. Doch genau daraus leitete der OGH gerade keine Nutzung ab.
Das ist wirtschaftlich bedeutsam. Denn die bloße Anwesenheit von Betriebseinrichtung ist nicht dasselbe wie eine tatsächliche Verwendung des Lokals. Es gab keinen Kundenverkehr, keine administrativen Tätigkeiten vor Ort, keine aktive Lagerung von Waren und keinen laufenden Betrieb. Das Lokal war im April 2020 vollständig unbrauchbar. Deshalb gab es auch keine anteilige Miete und keine „Teilnutzung“, die doch noch einen Zins ausgelöst hätte.
Dieser Punkt nimmt einem verbreiteten Argument die Spitze: Wer nur deshalb Dinge im Lokal belässt, weil er sie während eines Betretungsverbots nicht sinnvoll abbauen oder anderswo einsetzen kann, nutzt das Objekt noch nicht im mietrechtlichen Sinn.
OGH: Kein Mietzins, kein Verzug, keine Räumung
Der OGH bestätigte damit die Linie der Vorinstanzen: Für April 2020 war kein Mietzins geschuldet. Und wenn nichts geschuldet ist, kann auch kein Zahlungsverzug eintreten. Der auf diesen Monat gestützte Exekutionstitel lief damit ins Leere. Die Räumungsexekution war unzulässig.
Die Entscheidung erging zu 3 Ob 78/22i vom 18.05.2022. Für Unternehmer ist daran weniger die pandemische Sondersituation interessant als die juristische Struktur: Eine noch so strenge Räumungsabrede hilft dem Vermieter nicht weiter, wenn die behauptete Zahlungspflicht rechtlich gar nicht bestand.
Warum auch Fixkostenzuschüsse dem Vermieter hier nicht halfen
Der Vermieter argumentierte außerdem mit staatlichen Unterstützungen. Auch das ließ der OGH nicht gelten. Die einschlägige Richtlinie zum Fixkostenzuschuss trat erst Ende Mai 2020 in Kraft und war schon deshalb für den April nicht entscheidend.
Dazu kommt ein weiterer Gedanke: Öffentliche Zuschüsse ersetzen nicht automatisch jede vertragliche Diskussion. Ein Zuschuss schafft keine Zahlungspflicht, die das Zivilrecht gerade verneint. Wer rechtlich keinen Mietzins schuldet, kann nicht über Fördermodelle nachträglich doch in eine Zahlungspflicht gedrängt werden.
Wo diese Entscheidung heute noch auf den Tisch kommt
Auch wenn der Anlass die erste COVID-Schließung war, taucht das Thema in der Praxis weiterhin auf. Nicht nur bei Altstreitigkeiten. Sondern überall dort, wo Geschäftsflächen durch Behördenakte, Nutzungsverbote oder vertraglich schlecht geregelte Krisensituationen wirtschaftlich blockiert werden.
- Wenn Sie ein Shop-, Studio-, Gastro- oder Fitnesslokal betreiben und der Vermieter trotz vollständiger Unbenutzbarkeit auf voller Miete besteht.
- Wenn Ihr Mietvertrag eine scharfe Verzugs- oder Räumungsklausel enthält und schon eine ausgebliebene Zahlung zur Existenzfrage wird.
- Wenn Sie als Franchisegeberin oder Hersteller Hauptmietverträge halten und Standorte an Partner weitergeben. Dann stellt sich sofort die Frage, wie das Risiko in der Vertragskette verteilt ist.
- Wenn Betriebskosten, Heizkosten oder Nebenkosten trotz Stillstand weiterverrechnet werden und unklar ist, welche Positionen überhaupt geschuldet sind.
Was Unternehmer jetzt aus der Entscheidung mitnehmen sollten
Wer ein Vertriebs- oder Standortnetz steuert, sollte nicht nur auf den Mietzins schauen. Entscheidend ist die gesamte Krisenarchitektur im Vertrag.
- Prüfen Sie Pandemie-, Behörden- und Force-Majeure-Klauseln in Miet- und Untermietverträgen.
- Regeln Sie sauber, was bei vollständiger Schließung mit Miete, Betriebskosten und Heizkosten passiert.
- Entschärfen Sie automatische Räumungs- oder Verfallsklauseln durch Schonfristen, Stundungsmechanismen oder verpflichtende Verhandlungen.
- Dokumentieren Sie die Unbenutzbarkeit lückenlos: behördliche Verordnung, Fotos, interne Anweisungen, abgeschaltete Energieversorgung, fehlende Umsätze, keine Tätigkeit im Lokal.
- Schaffen Sie in Franchise- und Vertriebsstrukturen klare Leitlinien, wie Risiken aus Head-Lease- und Sublease-Verhältnissen weitergegeben oder abgefedert werden.
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