Lockdown, Laden zu, trotzdem Miete? Der OGH zählt am Ende sogar zwei offene Tage
Zwei Kalendertage können 1.300,88 EUR kosten. Genau darum ging es am Ende eines Streits zwischen einem Einkaufszentrum und einem Fitness-Studio: monatelang behördlich geschlossen, kein Kundenverkehr, kein Umsatz aus dem Normalbetrieb – aber die Vermieterin verlangte dennoch die volle Miete für April und Mai 2020.
Für Betreiber von Stores, Studios, Showrooms, Franchise-Standorten und Händlerflächen ist die Aussage dieser Entscheidung klar: Wenn ein behördliches Betretungsverbot den vereinbarten Geschäftszweck unmöglich macht, fällt der Mietzins nach § 1104 ABGB grundsätzlich weg. Aber die Sache endet nicht bei einem schlichten „alles oder nichts“. Der OGH rechnet präzise. Wer zwei Tage offen hat, schuldet für diese zwei Tage anteilig Miete.
Was im Einkaufszentrum passierte
Das Fitness-Studio war in einem Einkaufszentrum eingemietet. Der Geschäftsplan war typisch für kundenabhängige Flächen: Mitglieder kommen vor Ort, trainieren im Studio, schließen Verträge ab, konsumieren Leistungen am Standort. Genau dieser Geschäftszweck brach mit den Corona-Verordnungen weg. Von Mitte März bis 29. Mai 2020 war das Studio für Kunden geschlossen.
Die Vermieterin argumentierte trotzdem mit dem Mietvertrag. Dort stand ein Verzicht auf Mietzinsminderung. Gleichzeitig enthielt die Klausel aber eine Ausnahme für Fälle eines „erheblichen Nachteils“ des Mieters. Das Studio hielt dagegen: Wenn niemand das Lokal betreten darf, ist die Fläche für den vereinbarten Zweck objektiv nicht benutzbar. Später erhielt das Studio auch einen Fixkostenzuschuss. Die Vermieterin wollte daraus Kapital schlagen und meinte sinngemäß: Wenn öffentliche Gelder fließen, müsse die Miete jedenfalls bezahlt werden.
Erstgericht und Berufungsgericht gaben dem Studio weitgehend recht. Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Linie im Kern und sprach nur für die beiden wieder geöffneten Tage am 30. und 31. Mai 2020 einen anteiligen Mietzins zu: 1.300,88 EUR.
Nicht die Wand muss beschädigt sein – der Geschäftszweck reicht
Der zentrale Punkt wird in der Praxis oft missverstanden. § 1104 ABGB greift nicht nur dann, wenn das Bestandobjekt physisch beschädigt ist. Die Norm nennt unter anderem „Seuche“ als außergewöhnlichen Zufall. Wird wegen einer solchen Seuche die Nutzung für den vereinbarten Zweck unmöglich, entfällt der Mietzins.
Genau das war hier entscheidend: Ein Fitness-Studio lebt vom Kundenverkehr vor Ort. Wenn Kunden die Fläche behördlich nicht betreten dürfen, ist diese Geschäftsfläche objektiv unbenutzbar. Es braucht also keine zerstörte Eingangstür, keinen Wasserschaden und keinen Brand. Das rechtliche Problem lag in der Nutzungsmöglichkeit, nicht in der Bausubstanz.
Für den stationären Vertrieb ist das hochrelevant. Dasselbe kann bei Shops, Pop-up-Flächen, Franchisefilialen, Markenstores oder beratungsintensiven Verkaufsflächen gelten, wenn der wirtschaftliche Zweck gerade im Publikumsverkehr besteht.
Die Klausel gegen Mietminderung half dem Vermieter nicht
Viele Mietverträge in Einkaufszentren enthalten Klauseln, mit denen Mietzinsminderungen möglichst weit ausgeschlossen werden. Solche Klauseln wirken auf den ersten Blick hart. Im Streitfall kam der Vermieterin aber die eigene Vertragslogik dazwischen.
Der Minderungsausschluss war nämlich nicht absolut formuliert. Es gab eine Ausnahme bei „erheblichem nachweislichem Nachteil“ des Mieters. Und genau dieser Nachteil lag hier vor: behördliche Schließung, massiver Umsatzausfall, keine Nutzung für den vereinbarten Studiobetrieb. Der OGH behandelte diese Ausnahme als eigenständig wirksam. Der Ausschluss war damit durchbrochen.
Für die Vertragsgestaltung ist das ein Warnsignal. Pauschale Verzichtsklauseln schaffen oft nur scheinbare Sicherheit. Sobald Ausnahmen unscharf formuliert sind, beginnt der Auslegungskampf – und der wird in Krisensituationen teuer.
Warum auch Parkplatz, Reinigung und Security nichts änderten
Ein typisches Vermieterargument in Center-Verträgen lautet: Das Objekt sei ja nicht völlig wertlos gewesen, weil das Einkaufszentrum Leistungen wie Sicherheit, Reinigung, Allgemeinflächen oder Parkplatzbetrieb weiterhin erbracht habe. Der OGH ließ dieses Argument hier nicht durchgreifen.
Entscheidend war nicht der abstrakte Nutzen des Einkaufszentrums, sondern der konkrete Nutzen für das einzelne Bestandobjekt. Wenn das Studio selbst nicht für Kunden öffnen darf, helfen allgemeine Center-Leistungen wirtschaftlich nicht weiter. Ein relevanter Restnutzen bestand erst wieder an den letzten beiden Tagen im Mai, als die Öffnung tatsächlich möglich war.
Dann wird es technisch: Für diese Restnutzung ist nicht automatisch die volle Monatsmiete fällig, sondern eine anteilige Berechnung nach der relativen Methode. Genau deshalb landete man bei 1.300,88 EUR und nicht bei einem gröberen Pauschalbetrag.
Fixkostenzuschuss ist kein Geschenk an den Vermieter
Besonders praxisnah ist der zweite Streitpunkt: Muss ein Mieter staatliche Zuschüsse an den Vermieter weiterleiten oder sich diese jedenfalls auf den Mietzins anrechnen lassen? Die Antwort des OGH war hier klar: nein.
Der Fixkostenzuschuss dient der Liquidität des Unternehmens. Er ist nicht dafür gedacht, die Position des Vermieters zu verbessern. Eine automatische Pflicht zur Herausgabe gibt es nicht. Das passt auch zur Förderlogik: Unternehmen müssen zunächst rechtlich zulässige Mietminderungen oder Mietzinsentfälle geltend machen. Erst danach zeigt sich, welche ungedeckten Fixkosten verbleiben. Die Förderstelle kann das später prüfen und Förderungen gegebenenfalls zurückfordern.
Wer also vorschnell im Vertrag zusagt, Förderungen an den Vermieter abzutreten, schafft ein neues Problem – nicht nur zivilrechtlich, sondern auch in der Förder-Compliance.
Der OGH sagt auch, was nicht gilt: kein normales Unternehmerrisiko
Vermieter berufen sich in solchen Fällen gerne auf § 1107 ABGB und argumentieren mit der sogenannten Sphärentheorie: Das wirtschaftliche Risiko des Betriebs liege beim Mieter. Der OGH hat hier aber deutlich gemacht, dass eine Pandemie mit behördlichem Betretungsverbot nicht einfach das individuelle Unternehmerrisiko des Mieters ist.
Das ist für Vertriebsstrukturen wichtig. Gerade Franchisenehmer, Vertragshändler oder Shopbetreiber in Systemen tragen oft hohe Standortkosten, obwohl Sortiment, Betriebsform oder Online-Vertrieb vertraglich stark vorgegeben sind. Wenn das System zugleich alternative Absatzkanäle blockiert, wird es noch schwieriger, das Risiko allein dem Standortbetreiber zuzuschieben.
Was Unternehmer jetzt bei Miet- und Vertriebsverträgen prüfen sollten
Wenn Sie stationäre Vertriebsflächen nutzen, reicht es nicht, alte Lockdown-Streitigkeiten gedanklich abzuhaken. Die Entscheidung zeigt, an welchen Stellen Verträge heute angepasst werden sollten.
- Behördenschließungen ausdrücklich regeln: Nicht nur „höhere Gewalt“ nennen, sondern Pandemie, Betretungsverbot, Teilschließung und Kapazitätsbeschränkungen konkret erfassen.
- Betriebspflichten aussetzen: Wenn Ihr Vertrag eine Öffnungs- oder Betriebspflicht enthält, sollte diese bei behördlichen Verboten automatisch suspendiert sein. Pönalen in der Schließzeit haben dort nichts verloren.
- Omnichannel-Rechte sichern: Click&Collect, Abholstation, Terminübergabe, Versand aus der Filiale und Online-Verkauf müssen auch in Sonderlagen erlaubt sein. Wer vertraglich am Ausweichen gehindert wird, trägt das Risiko nicht einfach allein.
- Restnutzung definieren: Zählt Lagerung? Zählt Versand aus dem Shop? Zählen Schulungen oder Serviceleistungen ohne Kundenkontakt? Solche Fragen entscheiden später über Teilmiete oder Nullmiete.
- Betriebskosten sauber staffeln: Reinigung, Marketingumlagen und Center-Beiträge sollten bei Schließungen automatisch reduziert oder pausiert werden.
- Tagegenaue Dokumentation aufbauen: Öffnungstage, Zugang zur Fläche, tatsächliche Nutzung und Einschränkungen müssen nachweisbar sein. Zwei Tage waren hier 1.300,88 EUR wert.
Vier Situationen, in denen diese Entscheidung sofort relevant wird
1. Wenn Ihr Vermieter alte Lockdown-Mieten nachfordert: Dann muss geprüft werden, ob der vereinbarte Geschäftszweck während des Verbots überhaupt erfüllbar war und ob Vertragsklauseln den Mietzinsentfall tatsächlich ausschließen konnten.
2. Wenn Sie Franchise- oder Händlerstandorte führen: Tragen Sie die Miete, dürfen aber online kaum verkaufen, ist die Risikoaufteilung doppelt heikel. Dann gehören Mietvertrag und Vertriebssystem gemeinsam geprüft.
3. Wenn Ihr Vertrag strenge Betriebspflichten enthält: Eine Schließung trotz Öffnungspflicht darf nicht automatisch Pönalen oder Vertragsstrafen auslösen, wenn Behörden den Betrieb untersagen.
4. Wenn Förderungen schon geprüft oder zurückgefordert werden: Dann ist die Reihenfolge entscheidend: zuerst zivilrechtlich korrekte Mietreduktion, danach Förderlogik. Fehler in dieser Kette werden oft erst Jahre später sichtbar.
FAQ: Was Unternehmer dazu tatsächlich googlen
Habe ich bei behördlicher Schließung überhaupt keine Miete zu zahlen?
Nicht automatisch für jeden Fall, aber bei kundenabhängigen Geschäftsflächen oft ja. Entscheidend ist, ob der vereinbarte Geschäftszweck wegen des Betretungsverbots objektiv unmöglich war. Wenn eine Restnutzung blieb, kann eine anteilige Miete geschuldet sein. Genau darüber wird in der Praxis meist gestritten.
Kann der Vermieter auf eine Klausel verweisen, die Mietminderung ausschließt?
Nur wenn diese Klausel wirksam und wirklich eindeutig ist. Viele Verträge enthalten Ausnahmen, etwa bei erheblichem Nachteil, höherer Gewalt oder behördlichen Eingriffen. Dann muss der Vertrag genau ausgelegt werden. Der Wortlaut allein entscheidet selten.
Muss ich meinen Fixkostenzuschuss an den Vermieter weitergeben?
Nein, nicht automatisch. Der Zuschuss dient der Stabilisierung Ihres Unternehmens und ersetzt nicht einfach den Mietzinsanspruch des Vermieters. Förderrechtlich müssen Sie zulässige Mietreduktionen sogar zuerst berücksichtigen. Eine unüberlegte Weitergabe kann später neue Probleme schaffen.
Was ist, wenn ich teilweise offen hatte oder die Fläche intern nutzen konnte?
Dann geht es um die Bewertung der Restnutzung. Maßgeblich ist, was wirtschaftlich und vertraglich tatsächlich möglich war: Kundenverkehr, Lagerung, Versand, Schulungen oder Servicebetrieb. Je genauer die Nutzung dokumentiert ist, desto besser lässt sich eine Teilmiete berechnen oder abwehren.
Die Entscheidung des OGH vom 25.01.2022 zu 3 Ob 184/21m zeigt, wie fein Gerichte bei stationären Geschäftsflächen inzwischen differenzieren: kein Mietzins für die behördlich unbenutzbare Fläche, aber eine exakte anteilige Zahlung für reale Nutzungstage. Gerade für Unternehmer im Vertrieb, für Franchisenehmer und für Betreiber kundenabhängiger Standorte steckt darin eine klare Botschaft: Nicht nur die große Rechtsfrage zählt, sondern jedes Detail im Vertrag – und jeder einzelne Tag im Kalender.
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