90 % Umsatz weg – trotzdem nicht mietfrei: Warum Backoffice beim OGH bares Geld wert war
Der Laden ist leer, die Kasse bricht ein, Kunden dürfen nicht hinein – und trotzdem läuft die Miete weiter. Genau an dieser Stelle zieht der OGH eine Linie, die für Unternehmer unangenehm klar ist: Nicht jeder pandemiebedingte Umsatzeinbruch führt zu einem vollständigen Mietenerlass. Entscheidend ist, was im konkreten Bestandobjekt rechtlich und tatsächlich noch möglich war.
Ein Reisebüro verliert fast den gesamten Umsatz – und streitet um April und Mai
Eine Wiener Vermieterin und ein Reisebüro standen sich nach dem ersten COVID-Lockdown vor Gericht gegenüber. Vom 16. März bis 30. April 2020 durften Kunden die Filiale wegen des behördlichen Betretungsverbots nicht betreten. Für ein Reisebüro ist genau dieser Kundenkontakt vor Ort ein wesentlicher Teil des Geschäftsmodells. Gleichzeitig war die Fläche aber nicht völlig unbrauchbar: Backoffice-Arbeiten konnten weiter erledigt werden, teils sogar im Homeoffice.
Wirtschaftlich war die Lage dramatisch. Der Umsatz der Filiale fiel auf unter 10 % des Normalniveaus. Das Reisebüro stellte daraufhin die Mietzahlungen ein. Die Vermieterin klagte anteilige Miete für April und Mai ein.
Die erste Instanz erkannte für den Lockdownzeitraum eine Mietzinsminderung von 30 % an; ab Mai sei wieder die volle Miete zu zahlen. Das Berufungsgericht ging deutlich weiter und sprach dem Reisebüro für den betroffenen Zeitraum eine 100%ige Minderung zu. Der OGH stellte schließlich das Ersturteil wieder her.
Nicht Marktkrise, sondern Objektkrise: Genau dort verläuft die entscheidende Grenze
Der juristisch und wirtschaftlich spannendste Punkt dieser Entscheidung ist die scharfe Trennung zwischen allgemeiner Branchenkrise und konkreter Nutzungsbeschränkung des Mietobjekts. Ein massiver Nachfragerückgang am Markt ist aus Sicht des Höchstgerichts grundsätzlich Unternehmerrisiko. Für die Mietzinsminderung zählt nicht, ob die Reisebranche eingebrochen ist. Es zählt, ob das gemietete Objekt wegen der behördlichen Maßnahme ganz oder teilweise unbenutzbar war.
Genau deshalb half dem Reisebüro der Umsatzeinbruch von über 90 % nicht automatisch weiter. Dieser Wert klingt dramatisch, ist aber rechtlich nur dann relevant, wenn der Verlust gerade aus der objektbezogenen Einschränkung folgt – hier also aus dem Verbot, dass Kunden die Filiale betreten. Geht der Umsatzrückgang darüber hinaus auf allgemeine Reisewarnungen, Stornos, Konsumzurückhaltung oder die Branchenlage zurück, bleibt dieser Teil beim Mieter hängen.
Was §§ 1104 und 1105 ABGB Unternehmern tatsächlich geben – und was nicht
§ 1104 ABGB regelt außergewöhnliche Zufälle wie Seuchen. Wird ein Mietobjekt dadurch gar nicht gebraucht oder benutzt werden können, entfällt der Mietzins ganz.
§ 1105 ABGB greift dann, wenn die Brauchbarkeit nicht vollständig wegfällt, sondern nur eingeschränkt ist. Dann ist der Mietzins nicht automatisch null, sondern verhältnismäßig zu mindern.
Für die Beurteilung kommt es auf den vertraglich vereinbarten Geschäftszweck an. War das Objekt zum Betrieb eines Reisebüros vermietet, muss geprüft werden, welche Funktionen eines Reisebüros während der behördlichen Maßnahme noch möglich waren. Kundenberatung in der Filiale? Nein. Interne Verwaltung, Terminorganisation, Kommunikation, Buchungsbearbeitung oder sonstige Backoffice-Tätigkeiten? Teilweise ja. Genau diese Restnutzbarkeit deckelt die Minderung.
Ab Mai 2020 fiel das Betretungsverbot weg. Dass das Reisebüro danach weiterhin nur eingeschränkt öffnete oder wirtschaftlich vorsichtig agierte, änderte an der Miete nichts mehr. Sobald die behördliche Objektbeschränkung endet, beginnt wieder das normale Unternehmerrisiko.
Der OGH sagt klar: Backoffice ist kein Nebenthema, sondern ein Preisschild
Die Kernaussage der Entscheidung lautet: Wenn ein Geschäftslokal für den vereinbarten Zweck nicht vollständig ausfällt, sondern noch in Teilbereichen verwendbar bleibt, gibt es nur eine anteilige Mietzinsminderung. Beim Reisebüro war die Filiale trotz fehlenden Kundenverkehrs nicht wertlos. Das Objekt konnte weiterhin als organisatorische Basis genutzt werden. Diese verbleibende Nutzbarkeit war für den OGH ausschlaggebend.
Damit wurde die 30%ige Minderung für den Zeitraum 16. März bis 30. April 2020 bestätigt; ab Mai war wieder die volle Miete geschuldet. Die Entscheidung erging unter der OGH-Aktenzahl 3 Ob 78/23i vom 21.06.2023.
Für Unternehmen ist das die eigentliche Warnung: Wer Miete kürzt oder aussetzt und nur mit Umsatzminus argumentiert, greift oft zu kurz. Das Gericht fragt nicht zuerst nach der Kasse, sondern nach der konkreten Gebrauchsmöglichkeit des Bestandobjekts.
Vier typische Situationen, in denen diese Linie heute noch Geld kostet
Wenn Sie ein stationäres Vertriebssystem betreiben, ist die Entscheidung weit über Reisebüros hinaus relevant.
- Einzelhandel und Showrooms: Kunden dürfen zeitweise nicht hinein, Lager und Büro sind aber nutzbar. Dann spricht viel für eine bloß anteilige Minderung.
- Franchise-Standorte: Die Betriebspflicht aus dem Franchisevertrag kollidiert mit behördlichen Auflagen. Ohne saubere Vertragsklauseln entsteht Streit mit Vermieter und Franchisegeber zugleich.
- Kfz-Händler, Studios, Beratungsfilialen: Der Vor-Ort-Verkauf ist eingeschränkt, administrative Tätigkeiten laufen weiter. Auch hier ist die Restnutzbarkeit das zentrale Thema.
- Filialnetze mit mehreren Standorten: Wer an einem Standort vollständig betroffen ist und am anderen nur teilweise, braucht eine standortbezogene Dokumentation statt pauschaler Argumente.
Was in Mietverträgen künftig stehen sollte – bevor die nächste Störung kommt
Unternehmer sollten Mietverträge nicht nur auf Miethöhe und Laufzeit prüfen. Gerade bei vertriebsnahen Standorten entscheiden Krisenklauseln über erhebliche Summen.
- Pandemie- und Behördenklauseln: Festlegen, wann eine Mietreduktion automatisch eintritt und wie sie berechnet wird – etwa nach Funktions- oder Flächenausfall statt bloß nach Umsatz.
- Klare Trennung von Objektgebrauch und Unternehmerrisiko: Allgemeine Markteinbrüche sollten ausdrücklich von der Mietminderung abgegrenzt werden.
- Öffnungspflichten und Go-Dark-Regeln: Verträge sollten regeln, wann Betriebspflichten wegen behördlicher Maßnahmen ruhen.
- Umsatzmieten mit Sicherheitsnetz: Bei Turnover-Rent-Modellen sind Floors, Caps und Regeln für Ausnahmesituationen wirtschaftlich entscheidend.
- Change-in-Law- und Härteklauseln: Sie schaffen einen Mechanismus für Neuverhandlungen, statt erst im Krisenmodus über Grundsatzfragen zu streiten.
Checkliste: So sichern Sie Ihre Position vor einer Mietkürzung
- Prüfen Sie zuerst, welche konkrete Nutzung behördlich untersagt war – Kundenbetritt, Öffnungszeiten, Kapazitäten oder einzelne Funktionsbereiche.
- Dokumentieren Sie, welche Nutzung weiter möglich blieb – Backoffice, Lager, Versand, Click&Collect, interne Verwaltung.
- Sammeln Sie Belege: Verordnungen, Grundrisse, Fotos, Schichtpläne, interne Anweisungen, Kommunikation mit Vermieter oder Center-Management.
- Zeigen Sie eine Mietminderung frühzeitig schriftlich an und begründen Sie sie mit der konkreten Behördenmaßnahme, nicht bloß mit dem Umsatzeinbruch.
- Prüfen Sie vor Aufrechnung oder Zahlungseinstellung, ob die gewählte Minderungsquote gerichtsfest argumentierbar ist.
FAQ: Was Unternehmer dazu tatsächlich googlen
Kann ich bei Lockdown oder Betretungsverbot die Miete einfach auf null setzen?
Nein. Ob der Mietzins ganz entfällt, hängt davon ab, ob das Objekt für den vereinbarten Zweck vollständig unbrauchbar war. Bleiben Teilfunktionen nutzbar, kommt meist nur eine anteilige Minderung in Betracht. Genau hier wird oft überschätzt, wie stark der bloße Umsatzrückgang rechtlich hilft.
Zählt ein 90%iger Umsatzeinbruch als Beweis für volle Mietbefreiung?
Nein. Ein hoher Umsatzverlust allein reicht nicht. Entscheidend ist, ob dieser Verlust unmittelbar auf die konkrete Nutzungsbeschränkung des Mietobjekts zurückgeht oder auf die allgemeine Marktlage. Letzteres bleibt grundsätzlich Ihr Unternehmerrisiko.
Was ist, wenn mein Geschäftslokal für Kunden gesperrt war, ich intern aber weiterarbeiten konnte?
Dann spricht vieles für eine teilweise statt vollständige Mietzinsminderung. Interne Nutzung wie Verwaltung, Organisation, Buchungsbearbeitung oder Lagerfunktion wird rechtlich mitbewertet. Gerade diese Restnutzung kann die Minderung deutlich reduzieren.
Muss ich ab Wegfall der behördlichen Maßnahme wieder die volle Miete zahlen, auch wenn der Umsatz noch schlecht ist?
In der Regel ja. Sobald das Betretungsverbot oder die konkrete Objektbeschränkung endet, lebt die volle Mietzahlungspflicht wieder auf. Dass ein Unternehmen danach wirtschaftlich noch unter der Krise leidet oder vorsichtiger öffnet, ändert daran meist nichts.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
Probleme im Vertriebsrecht? Wir beraten Sie.
Unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien berät Hersteller, Importeure, Handelsvertreter, Vertragshändler und Franchisenehmer in allen Fragen des Vertriebs- und Handelsrechts. Beratungstermin vereinbaren oder anrufen: 01/513 07 00.
Dieser mit KI-Unterstützung erstellte Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information über das österreichische Recht. Er stellt keine Rechtsberatung im Sinne der RAO dar und ersetzt nicht die individuelle anwaltliche Beratung . Die Anwendung gesetzlicher Bestimmungen und höchstgerichtlicher Judikatur auf einen konkreten Lebenssachverhalt erfordert stets eine einzelfallbezogene Prüfung durch einen Rechtsanwalt. Durch das Lesen, Speichern, Teilen oder Weiterleiten dieses Beitrags kommt kein Auftrags- oder Beratungsverhältnis mit der Pichler Rechtsanwalt GmbH oder einer ihrer Rechtsanwältinnen oder Rechtsanwälte zustande. Ein Mandat entsteht ausschließlich nach individueller Beauftragung. Soweit dieser Beitrag auf Entscheidungen des OGH, EuGH oder anderer Gerichte Bezug nimmt, geben wir die jeweilige Geschäftszahl und allenfalls einen Direktlink zum Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) an. Maßgeblich ist stets der vollständige Wortlaut der Originalentscheidung, nicht die Zusammenfassung in diesem Beitrag. Für eine auf Ihren konkreten Sachverhalt zugeschnittene Beurteilung vereinbaren Sie bitte eine Erstberatung , schreiben Sie an wien@anwaltskanzlei-pichler.at oder rufen Sie uns unter 01/5130700 an.