Verschwiegene Innenprovision, gehebelter Immobilienfonds: Warum Banken sich nicht mit „Sie hätten ohnehin anderswo verloren“ retten können
50.000 Euro hinein, Ausschüttungen kassiert, Jahre später die böse Überraschung: Ein Teil davon war wirtschaftlich gar kein Gewinn, sondern bloß eigenes Kapital auf dem Rückweg. Genau an diesem Punkt wird aus einem Verkaufsgespräch rasch ein Haftungsfall – und aus einer vermeintlich bequemen Prozessverteidigung der Bank ein kostspieliges Problem.
Zwei wirtschaftsrechtlich versierte Rechtsanwälte zeichneten 2006 auf Empfehlung ihrer Hausbank Kommanditbeteiligungen an einem Immobilienfonds: einer mit 50.000 Euro, der andere mit 20.000 Euro, jeweils plus Agio. Was ihnen beim Einstieg nicht offengelegt worden sein soll, wog schwer: eine zusätzliche Innenprovision von 3,125 %, ein Fremdfinanzierungsgrad des Fonds von rund 60 % und der Umstand, dass die beworbenen „Ausschüttungen“ großteils Kapitalrückzahlungen waren – mit möglicher späterer Rückforderung.
Nicht der typische Kleinanleger – und trotzdem half der OGH
Bemerkenswert an der Entscheidung ist nicht nur der Fonds selbst, sondern das Profil der Anleger. Es ging nicht um unerfahrene Privatkunden, sondern um zwei juristisch versierte Investoren. Trotzdem stellte der OGH klar: Auch professionelle oder wirtschaftlich erfahrene Kunden müssen im Prozess nicht mathematisch exakt beweisen, welches Alternativinvestment sie Jahre zuvor gewählt hätten.
Genau daran war das Berufungsgericht gescheitert. Es hatte die Klage abgewiesen, weil die beiden Anleger bei richtiger Aufklärung nach seiner Sicht wohl bloß ein anderes, ebenfalls verlustträchtiges Investment gekauft hätten. Der OGH hob das auf. Die Sache ging zur neuerlichen Entscheidung zurück.
Die Entscheidung erging zu 8 Ob 52/23m vom 23.11.2023.
Die Geschichte dahinter: Beratung, versteckte Vergütung, falsches Sicherheitsgefühl
Die Bank vermittelte nicht bloß irgendein Sparprodukt, sondern eine unternehmerische Beteiligung an einem Immobilienfonds in Form einer Kommanditbeteiligung. Solche Modelle klingen im Vertrieb oft nach „Sachwert“, „Immobilienbezug“ und „laufenden Ausschüttungen“. Wirtschaftlich steckt dahinter aber häufig ein deutlich komplexeres Risikoprofil.
Hier kam hinzu, dass der Fonds mit Fremdkapital gehebelt war. Das erhöht die Chancen in guten Zeiten, verschärft aber die Risiken bei sinkenden Erträgen, schlechterer Verwertung oder steigenden Finanzierungskosten. Wer eine eher kapitalerhaltende Veranlagung sucht, muss über einen solchen Hebel klar informiert werden.
Noch heikler war die Provisionsstruktur. Neben dem offen ausgewiesenen Agio erhielt die Bank nach den Behauptungen der Kläger eine zusätzliche Innenprovision von 3,125 %. Solche verdeckten Vergütungen sind rechtlich brisant, weil sie den Kunden daran hindern, die Vertriebsinteressen richtig einzuordnen. Wer nicht weiß, wie stark der Verkäufer am Abschluss verdient, kann die Empfehlung schwer bewerten.
Und dann die „Ausschüttungen“: Wenn Zahlungen nicht aus erwirtschafteten Gewinnen stammen, sondern wirtschaftlich aus der Substanz oder aus rückfließendem Eigenkapital, ist das kein bloßes Detail. Bei Kommanditbeteiligungen kann damit sogar ein Rückforderungsrisiko verbunden sein. Das verweist auf § 172 HGB, der unter bestimmten Voraussetzungen die Haftung des Kommanditisten im Außenverhältnis wieder aufleben lassen kann, wenn Einlagen zurückgewährt wurden.
Worauf es im Prozess wirklich ankommt: der hypothetische Vermögensstand
Schadenersatz im Anlagerecht folgt der Differenzhypothese des ABGB. Vereinfacht heißt das: Man vergleicht den tatsächlichen Vermögensstand mit jenem Zustand, der bei richtiger Aufklärung eingetreten wäre. Der Schaden ist also nicht einfach der Kursverlust oder der Fondsverlust, sondern die Differenz zwischen Realität und der plausiblen Alternativentwicklung.
Normalerweise muss der Anleger behaupten und beweisen, wie er sich bei korrekter Information verhalten hätte. Genau hier versuchen Banken und Anbieter regelmäßig anzusetzen: „Er hätte ja ohnehin investiert. Wahrscheinlich sogar ähnlich riskant.“ Diese Verteidigung kann wirtschaftlich entscheidend sein, weil sie den Kausalzusammenhang zwischen Falschberatung und Schaden angreift.
Der OGH zieht hier eine klare Grenze. Weil niemand Jahre später sein alternatives Verhalten punktgenau rekonstruieren kann, gilt ein abgesenktes Beweismaß. Der Anleger muss keine „hohe Wahrscheinlichkeit“ im Sinn strenger Zivilprozesslogik liefern. Es genügt, eine überwiegende Wahrscheinlichkeit plausibel zu machen.
Was „überwiegende Wahrscheinlichkeit“ praktisch bedeutet
Der Anleger muss nicht auf den Tag genau sagen, welches konkrete Ersatzprodukt er am 14. März 2006 um 10:17 Uhr gekauft hätte. Es reicht, stimmig darzulegen, dass er bei vollständiger Aufklärung die Beteiligung nicht gezeichnet hätte und eher eine sichere oder zumindest kapitalerhaltende Alternative gewählt hätte – oder überhaupt nicht neu investiert hätte.
Das ist für die Praxis ein zentraler Punkt. Denn viele Verfahren kippen nicht an der Pflichtverletzung selbst, sondern an der Kausalität. Wenn der Kunde eine nachvollziehbare, wirtschaftlich konsistente Alternativgeschichte schildert, reicht pauschales Bestreiten nicht mehr.
Dann verlagert sich der Druck auf die Bank oder Anbieterin. Sie muss konkret und belegbar zeigen, warum eine andere, ebenfalls verlustbringende Veranlagung wahrscheinlicher gewesen wäre. Dafür braucht es Unterlagen: dokumentierte Risikoprofile, frühere Depotbewegungen, konkrete Alternativangebote, Beratungsprotokolle, CRM-Einträge. Bloße Vermutungen über angebliche Risikofreude tragen nicht.
Warum das Berufungsgericht falsch lag
Das Berufungsgericht hatte im Kern unterstellt, die Kläger seien ohnehin an einer renditeorientierten, nicht bloß sicheren Veranlagung interessiert gewesen und hätten daher wahrscheinlich ein anderes riskantes Produkt gekauft. Genau diese Unterstellung reichte dem OGH nicht.
Ohne tragfähige Feststellungen zur tatsächlichen Risikoneigung, zur Beratungssituation und zu realistischen Alternativen darf eine Klage nicht mit dem Argument abgewiesen werden, der Anleger hätte „anderswo ebenfalls verloren“. Der OGH verlangt also keine Spekulation über hypothetische Ersatzverluste, sondern konkrete Tatsachenbasis.
Das ist gerade für Vertriebsorganisationen unangenehm. Denn wer bei der Dokumentation spart, verliert im Prozess oft nicht wegen eines einzelnen Satzes im Beratungsgespräch, sondern wegen der fehlenden Belege Jahre später.
Wo Unternehmer und Vertriebsorganisationen jetzt hinschauen sollten
Das Thema betrifft nicht nur Banken. Haftungsrisiken entstehen auch dort, wo Beteiligungen oder finanzierungsnahe Modelle über Handelsvertreter, Franchisesysteme, Vertragshändler oder eigene Sales-Teams vertrieben werden.
- Wenn Sie Beteiligungen, Genussrechte, stille Beteiligungen, Immobilienfonds oder Crowdinvesting-Modelle vertreiben, müssen Provisionen und Innenprovisionen transparent offengelegt sein.
- Wenn Ihr Unternehmen Finanzierungspakete, Mietkauf-, Sale-and-lease-back- oder Energiecontracting-Modelle aktiv „mitberät“, kann daraus faktische Beraterhaftung entstehen.
- Wenn Ausschüttungen oder Payouts im Vertrieb hervorgehoben werden, muss klar sein, ob diese aus Gewinnen stammen oder wirtschaftlich Kapitalrückzahlungen sind.
- Wenn Sie sich als Geschäftsführer oder CFO auf Bankempfehlungen bei Veranlagungen des Unternehmens stützen, sollte das Risikoprofil und die Alternativenprüfung sauber dokumentiert werden.
Diese Unterlagen entscheiden später über viel Geld
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