Ein Objekt ist gekauft, das Wohnungseigentum schon verbüchert, der Kaufpreis großteils bezahlt – und auf der Baustelle nebenan entstehen Risse im Nachbarhaus. Haftet jetzt der neue Wohnungseigentümer mit, nur weil er bereits im Grundbuch steht?
Genau an dieser Stelle wird es für Bauträger, Erwerber von „off-plan“-Immobilien, Investoren und auch gewerbliche Käufer heikel. Denn die wirtschaftliche Beteiligung an einem Bauprojekt ist nicht dasselbe wie die rechtliche Verantwortung für Schäden aus der Bauausführung. Der Oberste Gerichtshof hat diese Trennlinie zuletzt sehr klar gezogen: Nicht das formale Eigentum entscheidet, sondern die tatsächliche Beherrschung der Störungsquelle.
Der wirtschaftlich Beteiligte war da – die Kontrolle über die Baustelle aber nicht
Ausgangspunkt war ein klassisches Nachbarschaftsproblem mit erheblicher Tragweite: Eine Eigentümerin eines Zinshauses machte Setzschäden geltend, die während behördlich genehmigter Abbruch- und Bauarbeiten auf der Nachbarliegenschaft entstanden sein sollen. Auf dieser Nachbarparzelle wurde ein Bauprojekt umgesetzt. Bauträgerseitig war also längst Bewegung im Spiel – und einzelne Einheiten waren bereits an Dritte verkauft.
Diese Käufer waren nicht nur vertraglich gebunden. Für mehrere Objekte war das Wohnungseigentum bereits im Grundbuch eingetragen. Die Klägerin nahm daher nicht bloß den Bauträger ins Visier, sondern auch jene Erwerber beziehungsweise Wohnungseigentümer, deren Einheiten zwar schon verbüchert, aber noch nicht übergeben waren.
Die Überlegung dahinter ist aus Sicht geschädigter Nachbarn naheliegend: Wenn jemand schon Eigentümer ist und wirtschaftlich vom Projekt profitiert, soll er dann nicht auch für die negativen Folgen des Baugeschehens einstehen?
Warum das Grundbuch hier nicht gereicht hat
Die Antwort des OGH lautet: nein – jedenfalls nicht automatisch. Entscheidend ist beim nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nicht, wer wirtschaftlich interessiert ist oder schon als Eigentümer aufscheint. Entscheidend ist, wer die störende Tätigkeit tatsächlich steuern, beeinflussen, stoppen oder abstellen kann.
Vorinstanzen und OGH verneinten daher eine Haftung der beklagten Wohnungseigentümer. Sie hatten die Bauausführung nicht „beherrscht“. Sie konnten weder den Bauträger auswählen noch die Bauarbeiten einstellen. Sie hatten keinen tatsächlichen Einfluss auf die Art und Weise, wie abgebrochen, gegraben oder gebaut wurde.
Gerade das ist der springende Punkt: Formale Rechtsposition und faktische Kontrollmacht fallen bei Bauträgerprojekten oft auseinander. Ein Käufer kann schon Eigentümer sein, ohne auch nur ansatzweise Herr des Bauablaufs zu sein.
Die Kernaussage des OGH in Alltagssprache
Der OGH hat klargestellt: Wer die Störungsquelle nicht beherrscht, haftet nicht schon deshalb nach nachbarrechtlichem Ausgleich, weil er am Bauprojekt vertraglich oder wirtschaftlich interessiert ist. Besitz, verbüchertes Wohnungseigentum oder Versicherungsschutz ersetzen keine tatsächliche Eingriffsmöglichkeit in das Baugeschehen.
Die außerordentliche Revision wurde zurückgewiesen. Damit blieb es bei der Linie der Vorinstanzen: Keine Haftung der Wohnungseigentümer, solange ihnen die praktische Verfügungsgewalt über die störende Bautätigkeit fehlt.
Die Entscheidung ist abrufbar unter OGH, 5 Ob 66/24w, Entscheidung vom 23.07.2024.
Worum es rechtlich wirklich geht: Der Ausgleich folgt der Beherrschung
Rechtsdogmatisch bewegt sich der Fall im nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 364a ABGB. Diese Bestimmung regelt vereinfacht gesagt: Wenn von einem Grundstück Einwirkungen ausgehen, die der Nachbar wegen einer behördlich genehmigten Anlage oder Tätigkeit nicht mit Unterlassung abwehren kann, kann stattdessen ein verschuldensunabhängiger Ausgleich geschuldet sein.
Wichtig ist aber, gegen wen sich dieser Anspruch richtet. Nach der Rechtsprechung haftet nicht jeder, der irgendwie mit dem Projekt verbunden ist. Maßgeblich ist, wer die Störungsquelle beherrscht. „Beherrschen“ heißt nicht, dass jemand bloß wirtschaftlich profitiert. Gemeint ist die praktische Möglichkeit, auf die störende Ursache einzuwirken: also Bauarbeiten zu veranlassen, zu organisieren, zu ändern oder zu stoppen.
Genau deshalb half der Klägerin die bereits erfolgte Eintragung von Wohnungseigentum nicht weiter. Das Grundbuch zeigt Eigentumsverhältnisse. Es zeigt aber nicht automatisch, wer auf der Baustelle das Sagen hat.
Auch der Hinweis auf vorhandenen Versicherungsschutz der Erwerber änderte nichts. Haftung wird nicht danach verteilt, wer versichert ist, sondern danach, wer rechtlich als Beherrscher der Störungsquelle einzustehen hat.
Für wen diese Entscheidung im Geschäftsalltag sofort relevant ist
Die Entscheidung betrifft nicht nur private Wohnungskäufer. Sie ist wirtschaftlich besonders relevant für Unternehmer, die Flächen, Einheiten oder ganze Projekte in frühen Phasen erwerben.
- Wenn Sie Gewerbeflächen „auf dem Papier“ kaufen: Sie sind möglicherweise schon grundbücherlicher Eigentümer, haben aber keinen Einfluss auf den Generalunternehmer, die Bauweise oder die Sicherungsmaßnahmen an der Nachbargrenze.
- Wenn Sie als Investor in ein Bauträgerprojekt einsteigen: Ihr wirtschaftliches Risiko steigt früh, Ihre tatsächliche Steuerungsmacht oft erst spät. Diese Lücke muss vertraglich geschlossen werden.
- Wenn Ihr Betriebsstandort direkt an ein Bauprojekt grenzt: Dann ist im Schadensfall entscheidend, gegen wen Ansprüche rasch und richtig gerichtet werden. Der falsche Beklagte kostet Zeit, Geld und Beweissubstanz.
- Wenn Sie in Franchise-, Vertriebs- oder Filialstrukturen Immobilien anmieten oder ankaufen: Bauarbeiten durch Dritte können Nachbaransprüche auslösen, ohne dass der wirtschaftlich beteiligte Nutzer selbst die Arbeiten beherrscht.
Das eigentliche Risiko liegt oft im Vertrag – nicht erst im Prozess
Für Erwerber von Bauträgerobjekten ist die Entscheidung auf den ersten Blick beruhigend: Kein Automatismus der Haftung bloß wegen verbücherten Eigentums. Wirtschaftlich ist das Bild aber weniger komfortabel. Wer keine Kontrolle hat, hat oft auch keine echte Absicherung.
Sie hängen dann am Projekt, haben Kapital gebunden, vielleicht bereits Vermarktungs- oder Nutzungspläne aufgebaut – und müssen darauf vertrauen, dass der Bauträger Haftung, Versicherung und Baustellenmanagement sauber organisiert. Wenn das nicht klar geregelt ist, bleibt das Risiko praktisch beim Projekt, aber die Durchsetzung wird mühsam.
Gerade deshalb sollten Kaufverträge, Bauträgerverträge und Vorverträge nicht nur Kaufpreis, Übergabetermin und Ausstattung regeln. Zentral sind Haftungsverteilung, Freistellung, Regress und Versicherungsarchitektur.
Welche Klauseln Unternehmer und Erwerber vor Unterschrift prüfen sollten
- Haftungs- und Freistellungsklauseln: Der Bauträger sollte klar zusagen, Erwerber von Ansprüchen Dritter freizustellen, soweit Schäden aus der von ihm gesteuerten Bauausführung stammen.
- Regelungen zum Risikoübergang: Es sollte eindeutig festgelegt sein, ab wann Lasten, Gefahren und operative Verantwortung tatsächlich auf den Käufer übergehen.
- Weisungs- und Kontrollrechte: Wenn Sie Einfluss wollen, brauchen Sie vertragliche Mitspracherechte bei Bauabläufen, Abnahmen, Prüfberichten oder bei der Auswahl wesentlicher Ausführender.
- Versicherungspflichten: Bauherrenhaftpflicht, Betriebshaftpflicht und gegebenenfalls Allgefahrenversicherung sollten verpflichtend sein – mit ausreichender Deckung, Nachweispflicht und sauberer Benennung der begünstigten Personen.
- Sicherheiten: Fertigstellungsbürgschaften, Kautionsmodelle oder Gewährleistungsfonds helfen, wenn es später zu Schäden, Verzögerungen oder Regressfragen kommt.
- Melde- und Dokumentationspflichten: Regelmäßige Bauprotokolle, Prüfberichte und sofortige Schadenmeldungen schaffen Beweise, bevor sich Verantwortlichkeiten verwischen.
Checkliste: Was jetzt sinnvoll ist, wenn Sie an einem Bauprojekt beteiligt sind
- Prüfen Sie, wer laut Vertrag die Baustelle tatsächlich steuert und wer Anordnungen erteilen darf.
- Lassen Sie den Zeitpunkt des Besitz-, Risiko- und Lastenübergangs präzise formulieren.
- Verlangen Sie Versicherungsnachweise vor Vertragsunterzeichnung, nicht erst nach Baubeginn.
- Sichern Sie Freistellungs- und Regressansprüche gegen Bauträger und Generalunternehmer ausdrücklich ab.
- Wenn Ihr Objekt an ein sensibles Nachbargebäude grenzt, bestehen Sie auf geotechnischer Dokumentation und Beweissicherung vor Baubeginn.
- Treten bereits Risse, Setzungen oder Erschütterungsschäden auf, sollte sofort Beweissicherung organisiert werden – Fotos, Gutachten, Baustellenprotokolle, Nachbarverständigung.
FAQ: Was Unternehmer und Erwerber dazu tatsächlich googlen
Habe ich als Wohnungskäufer Haftung für Bauschäden beim Nachbarn, wenn ich schon im Grundbuch stehe?
Nicht automatisch. Nach der hier bestätigten Linie kommt es darauf an, ob Sie die störende Bautätigkeit tatsächlich beherrschen. Wenn der Bauträger oder Generalunternehmer das Baugeschehen steuert und Sie keine Eingriffsmöglichkeit haben, spricht das gegen eine Haftung aus nachbarrechtlichem Ausgleich.
Reicht ein wirtschaftliches Interesse am Bauprojekt für eine Haftung aus?
Nein. Dass Sie Käufer, Investor oder künftiger Nutzer einer Einheit sind, genügt für sich allein nicht. Maßgeblich ist die praktische Kontrolle über die Störungsquelle, also über die konkrete Bauausführung.
Kann ich mich auf eine Versicherung des Käufers oder Eigentümers stützen, wenn Nachbarschäden entstanden sind?
Versicherungsschutz ersetzt die Haftungsgrundlage nicht. Zuerst ist zu klären, wer rechtlich haftet. Erst danach stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang eine Versicherung Deckung bietet.
Was sollte ich vor dem Kauf einer noch nicht fertigen Einheit rechtlich prüfen lassen?
Wesentlich sind Haftungsverteilung, Freistellungsregelungen, Risikoübergang, Kontrollrechte und Versicherungsnachweise. Gerade bei gewerblichen Käufen oder größeren Investitionen sollten auch Nachbarrisiken, Baugrundthemen und Sicherheiten vertraglich sauber abgebildet sein. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien werden solche Punkte regelmäßig schon vor Vertragsabschluss verhandelt, weil spätere Konflikte dann deutlich teurer werden.
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