Der Kauf ist unterschrieben, das Anbot angenommen, die Anzahlung vereinbart – und zwei Tage später heißt es plötzlich: „Die Finanzierung geht doch nicht.“ Für Käufer klingt das nach Ausstieg. Für Makler beginnt dann oft erst der Provisionsstreit.
Genau an dieser Schnittstelle wird es teuer. Denn viele Marktteilnehmer glauben, eine gescheiterte Finanzierung beseitige automatisch auch die Provisionspflicht. Das stimmt so nicht. Gleichzeitig scheitern aber immer wieder Vertragsklauseln, mit denen eine Partei zusätzlich noch die Provision der Gegenseite übernehmen soll. Beides zeigt eine ältere, aber bis heute praxisrelevante Entscheidung des Obersten Gerichtshofs.
Eine Unterschrift, ein angenommener Kauf – und dann der Rückzieher
Die Geschichte beginnt mit einer typischen Verkaufssituation am Immobilienmarkt: Eine Maklerin vermittelt eine Liegenschaft. Im schriftlichen Kaufanbot stehen bereits die entscheidenden Punkte – Kaufpreis und Anzahlung. Der Verkäufer nimmt dieses Anbot noch am selben Tag an. Damit ist aus Sicht des Zivilrechts nicht bloß „ernsthaft verhandelt“ worden, sondern ein Kaufvertrag zustande gekommen.
Kurz darauf zieht die Käuferin die Notbremse. Ihre Begründung: Die Finanzierung sei doch nicht darstellbar. Die Maklerin fordert daraufhin ihre vereinbarte Käuferprovision von 3 % zuzüglich 20 % USt. Zusätzlich verlangt sie noch einen weiteren Betrag in gleicher Höhe, nämlich als Ersatz für die entgangene Verkäuferprovision. Die Idee dahinter: Wenn die Käuferin den Deal platzen lässt, soll sie auch für den Schaden auf der anderen Seite einstehen.
Genau diese Doppelfrage musste der OGH beantworten: Bleibt die Käuferprovision trotz Rücktritts geschuldet? Und darf der Käufer vertraglich auch noch mit der Verkäuferprovision belastet werden?
Wann der Provisionsanspruch überhaupt entsteht
Für die Praxis ist der erste Punkt der wichtigere: Der Provisionsanspruch des Maklers hängt grundsätzlich daran, ob durch seine Vermittlung das Geschäft zustande gekommen ist. Sobald ein wirksamer Kaufvertrag abgeschlossen wurde, ist die Vermittlungsleistung erbracht. Dass der Vertrag später nicht erfüllt wird, nimmt dem Makler den Anspruch nicht automatisch wieder weg.
Das ist wirtschaftlich konsequent. Der Makler schuldet in der Regel nicht die erfolgreiche Finanzierung des Käufers und auch nicht die spätere reibungslose Abwicklung bis zur Schlüsselübergabe. Seine Leistung besteht darin, den Vertragsabschluss herbeizuführen. Ist dieser erfolgt, ist der Anspruch verdient.
Gerade deshalb ist die Formulierung von Anbotsformularen heikel. Wer als Käufer bloß davon ausgeht, „das gilt eh nur, wenn die Bank mitspielt“, kann sich schwer irren – wenn dieser Finanzierungsvorbehalt nicht ausdrücklich und sauber in den Vertrag aufgenommen wurde.
„Ich bekomme keinen Kredit“ ist rechtlich oft zu wenig
Bereits 1991 hat der OGH in der Entscheidung OGH vom 19.06.1991, 9 Ob 706/91 klar herausgearbeitet: Eine Käuferin kann sich nicht schon deshalb von der Provisionspflicht lösen, weil die Finanzierung nicht zustande kommt. Entscheidend ist, ob nach Vertragsabschluss eine Veränderung eingetreten ist, die die Durchführung des Geschäfts ohne eigenes Verschulden unmöglich oder unzumutbar macht.
Der Unterschied ist wesentlich. Wer schon beim Unterfertigen noch keine gesicherte Finanzierung hat und dennoch vorbehaltlos unterschreibt, trägt dieses Risiko grundsätzlich selbst. Ein späterer Hinweis, man habe das Geld doch nicht aufstellen können, ist dann kein Freibrief gegen die Provision.
Mit anderen Worten: Fehlende Vorbereitung ersetzt keinen Finanzierungsvorbehalt. Wer die Kreditfrage offenlässt, aber rechtlich bindend kauft, kann sowohl im Kaufvertrag als auch gegenüber dem Makler in Schwierigkeiten geraten.
Die zweite Provision? Genau hier zog der OGH die Grenze
Anders beurteilte der OGH den Versuch, die Käuferin zusätzlich mit der Verkäuferprovision zu belasten. Diese Konstruktion wirkt auf den ersten Blick praktisch: Wenn der Käufer abspringt, soll er eben auch den Provisionsausfall auf Verkäuferseite tragen. Rechtlich ist das aber hochriskant.
Der Grund liegt in den berufsrechtlichen und zivilrechtlichen Schranken für Immobilienmakler. Die Verordnung über Ausübungsregeln für Immobilienmakler setzt Grenzen, welche Provisionsmodelle zulässig sind. Solche „Übernahmeklauseln“ können außerdem an allgemeinen Regeln des ABGB scheitern, etwa wegen unangemessener Benachteiligung oder wegen Sittenwidrigkeit.
Der OGH ließ daher die Käuferprovision zu, nicht aber die zusätzliche Haftung für die Verkäuferprovision. Gerade diese Trennlinie macht die Entscheidung so lehrreich: Das Recht schützt den Makler für seine bereits erbrachte Vermittlungsleistung – aber es erlaubt nicht jede kreative Erweiterung der Zahlungspflichten in Formularen oder Nebenabreden.
Diese Vertragsstellen entscheiden oft über mehrere tausend Euro
Für Unternehmer, Maklerbüros und Vermittler liegt die eigentliche Brisanz in den Dokumenten, die täglich verwendet werden. Viele Streitigkeiten entstehen nicht erst beim Scheitern eines Geschäfts, sondern bereits beim Aufbau des Formularsatzes.
Wenn Sie mit Kaufanboten arbeiten, sollten Sie prüfen, ob ein gewünschter Finanzierungsvorbehalt wirklich als Bedingung formuliert ist. Eine bloße mündliche Erwartung oder eine unklare Nebenbemerkung reicht meist nicht. Der Text muss eindeutig erkennen lassen, dass der Vertrag nur bei gesicherter Finanzierung zustande kommen oder wirksam bleiben soll.
Wenn Sie Provisionsklauseln verwenden, mit denen eine Partei zusätzlich die Provision der Gegenseite übernehmen soll, braucht diese Regelung eine besonders kritische Prüfung. Was wirtschaftlich als Absicherung gedacht ist, kann rechtlich unwirksam sein. Dann bleibt von der vermeintlichen Sicherheit nichts übrig.
Auch die Dokumentation der Finanzierungslage ist in der Praxis Gold wert. Hat der Interessent Eigenmittel genannt? Wurde eine Kreditzusage vorgelegt? Gibt es Fristen für die Beibringung einer Bankbestätigung? Solche Unterlagen helfen später bei der Frage, ob bloß unvorbereitet unterschrieben wurde oder ob nachträglich tatsächlich unvorhersehbare Hindernisse eingetreten sind.
Wann die Entscheidung für Ihr Geschäft unmittelbar relevant ist
- Wenn Sie als Makler oder Immobilienunternehmen mit vorformulierten Kaufanboten arbeiten, die sofort unterschrieben und noch am selben Tag angenommen werden.
- Wenn ein Käufer nach Vertragsannahme zurücktritt und sich auf eine nicht gesicherte Finanzierung beruft.
- Wenn Ihr Vertragsmuster vorsieht, dass eine Seite auch die Provision der anderen Vertragsseite tragen soll.
- Wenn Sie vor der Geltendmachung oder Abwehr einer Provisionsforderung klären müssen, ob überhaupt schon ein verbindlicher Vertragsabschluss vorlag.
Was Sie jetzt konkret prüfen sollten
- Finanzierungsvorbehalte ausdrücklich und unmissverständlich formulieren.
- Klar festhalten, wann ein Kaufanbot bindend ist und wann der Vertrag zustande kommt.
- Doppelprovisions- oder Übernahmeklauseln rechtlich überprüfen lassen.
- Angaben des Käufers zur Finanzierung schriftlich dokumentieren.
- Anzahlungen, Hinterlegungsfristen und Finanzierungsnachweise prozessual sauber absichern.
Probleme im Vertriebsrecht? Wir beraten Sie.
Unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien berät Hersteller, Importeure, Handelsvertreter, Vertragshändler und Franchisenehmer in allen Fragen des Vertriebs- und Handelsrechts. Beratungstermin vereinbaren oder anrufen: 01/513 07 00.