Besichtigung, Punktation, neue GmbH – und plötzlich keine Maklerprovision? Der OGH setzt eine harte Grenze
Der Deal ist praktisch fertig, die Besichtigungen sind gelaufen, die Käuferseite steht fest – und kurz vor dem Closing taucht statt der bekannten Personen eine neu gegründete GmbH auf. Für Makler, Vermittler und Unternehmer ist genau das heikel. Denn wirtschaftlich wirkt alles wie derselbe Kauf. Rechtlich kann die Provision trotzdem ins Leere laufen.
Genau das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs mit erheblicher Praxisrelevanz für alle, die mit Vermittlern, Akquisiteuren, Maklern oder strukturierten Käufervehikeln arbeiten. Der OGH hat klargestellt: Wer später als Käufer auftritt, schuldet nicht automatisch Provision – auch dann nicht, wenn dieselben Personen schon bei der Besichtigung dabei waren und die Transaktion inhaltlich schon vorbereitet hatten.
Wie aus einer Hausbesichtigung eine Provisionsfalle wurde
Ausgangspunkt war ein klassischer Immobilienverkauf. Eine Maklerin wurde vom Liegenschaftseigentümer exklusiv mit dem Verkauf eines Hauses beauftragt. Sie organisierte Besichtigungen, brachte Interessenten zusammen und setzte damit genau jene Schritte, die am Markt üblicherweise den Provisionsanspruch vorbereiten.
Zu den Interessenten gehörten ein Ehepaar A. und ein F. Kurz darauf wurde eine Punktation unterzeichnet, mit A. als Käuferin. Nach außen sah es also so aus, als sei die Käuferseite identifiziert und der Geschäftsabschluss nur noch Formsache.
Dann änderte sich die Struktur. Offenbar konnten A. und F. den Kauf nicht selbst finanzieren. Deshalb wurde eine Tochtergesellschaft gegründet. In diese Konstruktion trat schließlich die beklagte GmbH als Käuferin ein. Ihr Geschäftsführer hatte schon zuvor an der Besichtigung teilgenommen. Wirtschaftlich bestand also ein enger Zusammenhang zwischen den ursprünglichen Interessenten und der späteren Käufergesellschaft.
Die Maklerin stellte der nunmehr eingetragenen GmbH die Provision in Rechnung. Aus ihrer Sicht naheliegend: Ohne ihre Vermittlung hätte es die Kaufgelegenheit, die Besichtigung und die Anbahnung dieses Geschäfts nicht gegeben. Das Erstgericht wies die Klage ab. Das Berufungsgericht gab der Maklerin recht. Der OGH hob dieses Urteil aber auf und stellte die Klagsabweisung wieder her.
Der entscheidende Punkt: Wer war überhaupt Auftraggeber des Maklers?
Der wirtschaftliche Ablauf allein genügt nicht. Ein Provisionsanspruch des Maklers setzt nach dem Maklergesetz einen Maklervertrag voraus. Dieser kann ausdrücklich abgeschlossen werden oder schlüssig zustande kommen. Aber ohne Vertrag keine Provision.
Das MaklerG regelt, wann ein Makler für die Vermittlung eines Geschäfts ein Entgelt verlangen kann. Der zentrale Hebel ist die vertragliche Beziehung zwischen Makler und jenem, der zahlen soll. Genau dort scheiterte der Anspruch.
Die Maklerin war hier erkennbar vom Verkäufer beauftragt. Für die spätere Käufer-GmbH war also nach außen klar, dass die Maklerin zunächst auf Verkäuferseite tätig war. Wenn ein Makler aber sichtbar für einen anderen Auftraggeber handelt, entsteht gegenüber dem Interessenten oder Käufer nicht automatisch eine eigene Provisionspflicht.
Entscheidend wäre gewesen, dass die Maklerin gegenüber der späteren Käuferseite klar kommuniziert: Auch von euch verlange ich Provision. Nur die Entgegennahme von Informationen, die Teilnahme an einer Besichtigung oder die spätere Verwertung der Vermittlungsleistung reichen dafür nicht aus.
Warum die neue GmbH nicht zahlen musste – trotz gleicher wirtschaftlicher Hintermänner
Gerade für Unternehmer ist das der überraschende Teil der Entscheidung. Die spätere Käuferin war nicht irgendein außenstehender Dritter. Ihr Geschäftsführer hatte bereits an der Besichtigung teilgenommen. Die Käufergesellschaft wurde ersichtlich im Umfeld der ursprünglichen Interessenten gegründet, um den Erwerb abzuwickeln.
Trotzdem blieb der OGH formal sauber bei der Vertragslogik: Die GmbH entstand rechtlich erst mit ihrer Gründung; ihre bloße wirtschaftliche Nähe zu den ursprünglichen Interessenten ersetzt keinen Maklervertrag. Das GmbHG ist hier nicht bloß Gesellschaftsrecht im Hintergrund, sondern praktisch relevant: Eine GmbH ist ein eigenständiges Rechtssubjekt. Wer ihr eine Zahlungspflicht auferlegen will, braucht eine tragfähige rechtliche Grundlage.
Genau diese Grundlage fehlte. Es gab keinen ausdrücklichen Maklervertrag mit der GmbH. Und auch ein schlüssiger Vertrag ließ sich nicht ausreichend nachweisen.
Ein Satz im Kaufvertrag war zu wenig
Besonders lehrreich ist ein Detail, das in der Praxis oft überschätzt wird: Im Kaufvertrag fand sich eine Formulierung, wonach sich die Käuferin „beim Makler informiert“ habe. Viele würden meinen, das müsse doch wenigstens als Anerkenntnis der Maklertätigkeit genügen.
Der OGH sah das anders. Eine solche nachträgliche Bestätigung ersetzt kein vorheriges Einverständnis, für die Maklerleistung auch Provision zu zahlen. Information ist nicht gleich Provisionszusage. Wer nur bestätigt, dass ein Makler beteiligt war, übernimmt damit noch keine Zahlungspflicht.
Für die Vertragspraxis ist das ein Warnsignal. Standardformulierungen über Informationsvermittlung oder Objektkenntnis helfen dem Makler oft nicht weiter, wenn die eigentliche Schuldübernahme zur Provision nicht ausdrücklich geregelt ist.
Wer den schlüssigen Vertrag behauptet, muss ihn auch beweisen
Der zweite harte Punkt betrifft die Beweislast. Wer sich auf einen schlüssig zustande gekommenen Maklervertrag beruft, muss die Umstände beweisen, aus denen sich dieses Einverständnis ergibt. Im Zweifel geht die Unsicherheit zulasten des Maklers.
Das ist geschäftlich relevant, weil viele Vermittlungsprozesse noch immer erstaunlich locker dokumentiert werden: Besichtigungen ohne unterschriebene Provisionshinweise, Verhandlungen ohne E-Mail-Bestätigung, Gespräche mit wirtschaftlichen Hintermännern, aber ohne klare Zuordnung zur späteren Erwerbergesellschaft.
Wenn dann kurz vor dem Closing eine neue Käufergesellschaft eingeschoben wird, fehlt oft genau jener Nachweis, den man später vor Gericht bräuchte.
Die OGH-Entscheidung in einem Satz
Der Oberste Gerichtshof hielt fest: Kein Provisionsanspruch gegen den später gegründeten Käufer, wenn mit diesem kein – auch kein schlüssiger – Maklervertrag zustande gekommen ist und der Makler erkennbar für einen anderen Auftraggeber tätig war.
Die Entscheidung erging zu 10 Ob 52/24m vom 17.12.2024.
Wann das für Unternehmer, Vertriebspartner und Vermittler wirklich teuer wird
Die Konstellation ist nicht auf Immobilien beschränkt. Sie betrifft viele Geschäftsmodelle, in denen ein Vermittler Kontakte anbahnt und die Vertragsseite erst später final feststeht.
- Wenn Sie als Unternehmer einen Unternehmenskauf, Asset Deal oder Standortkauf über eine neu gegründete Akquisitions-GmbH abwickeln, kann das bestehende Provisionsmodelle aufbrechen.
- Wenn Sie als Makler oder Finder mit wirtschaftlichen Eigentümern verhandeln, der Vertrag am Ende aber mit einer anderen Gesellschaft abgeschlossen wird, brauchen Sie eine belastbare Provisionszusage gerade dieser Gesellschaft.
- Wenn Ihr Vertriebspartner parallel für Verkäufer und Käufer auftritt, muss sauber offengelegt werden, für wen er tätig ist und wer ihn bezahlt.
- Wenn im Kaufvertrag nur steht, dass der Käufer das Objekt oder Geschäft „durch den Makler kennt“, ist das oft zu wenig.
Was jetzt auf den Prüfstand gehört
Wer Provisionen absichern will, sollte nicht erst beim Rechnungsausgang ansetzen, sondern bei der Struktur des Deals.
- Verlangen Sie schriftliche Provisionsvereinbarungen von allen realistisch in Betracht kommenden Erwerbern – auch von Projektgesellschaften, Tochtergesellschaften oder Treuhandkonstruktionen.
- Halten Sie ausdrücklich fest, für wen der Makler tätig ist: Verkäufer, Käufer oder beide Seiten.
- Arbeiten Sie mit klaren Provisionshinweisen bei Besichtigungen, Datenraumzugängen und Verhandlungsstarts.
- Nehmen Sie in Kaufverträge keine bloßen Informationsbestätigungen auf, sondern ausdrückliche Schuldübernahmen für Provisionen.
- Denken Sie an Successorenklauseln, die Rechtsnachfolger, neu gegründete Erwerbsgesellschaften und wirtschaftlich Berechtigte erfassen sollen.
- Dokumentieren Sie Teilnehmer, Gesprächsinhalte und Hinweise zur Provisionspflicht lückenlos.
FAQ: Was Unternehmer und Vermittler jetzt typischerweise fragen
„Muss eine neu gegründete Käufer-GmbH zahlen, wenn ihre Leute schon bei der Besichtigung dabei waren?“
Nicht automatisch. Die bloße personelle oder wirtschaftliche Nähe reicht nicht. Entscheidend ist, ob mit dieser GmbH ein Maklervertrag zustande gekommen ist oder ob sie eine Provision ausdrücklich übernommen hat.
„Reicht es, wenn im Kaufvertrag steht, dass der Käufer vom Makler informiert wurde?“
Nein, das reicht regelmäßig nicht. Damit wird nur die Informationsquelle beschrieben, nicht aber die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision. Für eine sichere Anspruchsgrundlage braucht es eine klare Provisionszusage oder Schuldübernahme.
„Kann ein Maklervertrag auch stillschweigend entstehen?“
Ja, das ist möglich. Der Makler muss dann aber Umstände beweisen können, aus denen eindeutig hervorgeht, dass der spätere Zahlungspflichtige die Maklerleistung gegen Provision in Anspruch nehmen wollte. Gerade wenn der Makler erkennbar für die andere Seite tätig war, ist diese Hürde hoch.
„Was sollte ich prüfen, wenn kurz vor dem Vertragsabschluss eine andere Gesellschaft eintritt?“
Prüfen Sie sofort, wer Vertragspartner wird, wer bisher mit dem Vermittler kommuniziert hat und ob die Provisionspflicht auch gegenüber der neuen Gesellschaft dokumentiert ist. Fehlt diese Brücke, drohen Streitigkeiten oder der vollständige Ausfall der Provision. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien zeigt sich in solchen Fällen immer wieder: Die entscheidenden Fehler passieren nicht im Prozess, sondern in den letzten Tagen vor dem Closing.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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