3.500 Euro vereinbart, 1.535 Euro geschuldet: Warum Gründer bei Geschäftslokalen später noch den Mietzins kippen können
Fast 2.000 Euro pro Monat weniger – und das nicht wegen eines schlechten Deals in letzter Minute, sondern Jahre nach Vertragsabschluss. Genau dieses Risiko trifft Vermieter, wenn sie ein Geschäftslokal an eine natürliche Person vermieten, die ihren Betrieb erst gründen will. Für Gründer wiederum steckt darin eine oft übersehene Chance: Ein überhöhter Hauptmietzins kann auch dann noch überprüft werden, wenn er anfangs widerspruchslos bezahlt wurde.
Der Fall war wirtschaftlich klar umrissen: Ein Jungunternehmer wollte eine Bar eröffnen und mietete dafür ein Kellerlokal. Vereinbart wurden 3.500 EUR Hauptmietzins pro Monat. Später ließ er gerichtlich prüfen, ob dieser Betrag im voll anwendbaren Mietrechtsgesetz überhaupt zulässig war. Das Ergebnis war drastisch: Die Gerichte setzten den angemessenen Hauptmietzins mit 1.535 EUR fest. Alles darüber war unwirksam.
Der Gründer zahlte zuerst – und bekam trotzdem später recht
Die Vermieterin setzte darauf, dass der Mieter den Preis sofort hätte beanstanden müssen. Der Mieter hielt dagegen, dass er als Gründer geschützt sei und außerdem die Kellerlage zu wenig berücksichtigt worden sei. Beide Seiten zogen weiter. Der Oberste Gerichtshof ließ aber weder das außerordentliche Rechtsmittel der Vermieterin noch jenes des Mieters zu. Damit blieb es bei der massiven Reduktion.
Die Entscheidung des OGH vom 19.11.2024, 5 Ob 169/24i, zeigt einen Punkt, den viele in der Praxis unterschätzen: Wer als natürliche Person vor der eigentlichen Betriebsaufnahme ein Geschäftslokal anmietet, handelt rechtlich nicht automatisch schon als Unternehmer. Genau daran hängt hier sehr viel.
Warum ein Gründer trotz Geschäftsabsicht rechtlich noch nicht „Unternehmer“ sein muss
§ 1 Abs 3 KSchG regelt das sogenannte Gründungsgeschäft. Vereinfacht gesagt: Geschäfte, die eine natürliche Person zur erstmaligen Aufnahme eines Betriebs abschließt, gelten noch nicht ohne Weiteres als unternehmerische Geschäfte. Das wirkt in das Mietrecht hinein.
Bei Geschäftsräumen im voll anwendbaren MRG ist § 16 MRG zentral. Diese Bestimmung regelt, wann und in welcher Höhe ein Hauptmietzins zulässig ist. Wird ein unangemessen hoher Mietzins vereinbart, kann dessen Zulässigkeit in einem Verfahren nach § 37 MRG überprüft werden. § 37 MRG ist die Verfahrensnorm für mietrechtliche Streitigkeiten, darunter auch die Überprüfung des Hauptmietzinses.
Der entscheidende Punkt: Bei einem solchen Gründungsgeschäft muss der Mieter die Überschreitung nicht sofort bei Übergabe oder gleich zu Beginn des Mietverhältnisses rügen. Es reicht, wenn er seinen Anspruch innerhalb der maßgeblichen Frist geltend macht. Hier spielt die dreijährige Frist die zentrale Rolle.
Schweigen schützt den Vermieter nicht
Für Vermieter klingt das hart. Der Mieter bezahlt monatelang oder sogar länger den vereinbarten Betrag, äußert keinen Widerspruch und kommt erst später mit der Mietzinsüberprüfung. Genau daraus wollte die Vermieterin ein Argument machen: Wer so lange zahlt, dürfe sich später nicht mehr auf Unzulässigkeit berufen.
Der OGH hat diese Linie nicht mitgetragen. Weder Rechtsmissbrauch noch ein unzulässiges widersprüchliches Verhalten wurden angenommen. Allein der Umstand, dass der Gründer zunächst zahlt und erst später die Überprüfung einleitet, schafft noch keinen schützenswerten Vertrauenstatbestand auf Vermieterseite.
Ebenso wichtig: Der Gründer muss den Vermieter nicht eigens darüber aufklären, dass er rechtlich in den Schutzbereich eines Gründungsgeschäfts fällt. Dieses „Gründungsprivileg“ muss also nicht offengelegt werden, damit es wirkt.
Kellerlokal = automatisch billiger? Genau das stimmt so nicht
Der Mieter versuchte seinerseits, einen weiteren Abschlag durchzusetzen, weil das Lokal im Keller lag. Auch damit kam er nicht durch. Die Gerichte hielten fest, dass es keinen pauschalen Bewertungsautomatismus „Keller = minderwertig“ gibt.
Für die Mietzinsangemessenheit kommt es auf die konkrete Nutzbarkeit für den vereinbarten Geschäftszweck an. Bei einer Bar oder Diskothek kann eine Kellerlage sogar Vorteile bringen: etwa beim Schallschutz, bei der Abschirmung gegen Umgebungslärm oder bei einem Konzept, das gerade auf eine intime, abgeschlossene Atmosphäre setzt. Nachteile wie fehlendes Tageslicht müssen also nicht zwingend zu einem Abschlag führen, wenn die Lage dem Betriebskonzept nützt.
Gerade das ist für Betreiber und Vermieter von Spezialflächen relevant. Die Bewertung folgt nicht bloß einer baulichen Schablone, sondern einer funktionsbezogenen Betrachtung.
Wo das in der Praxis teuer wird
Wenn Sie als Vermieter ein Lokal an einen Gründer vermieten, kann ein scheinbar sauber verhandelter Mietzins noch Jahre später aufgeschnürt werden. Das Risiko steigt, wenn der Vertrag mit einer natürlichen Person vor Betriebsaufnahme abgeschlossen wird und der vereinbarte Betrag deutlich über den lokalen Vergleichswerten liegt.
Wenn Sie als Gründer gerade einen ersten Standort eröffnen – Bar, Café, Studio, Salon, Store oder Franchisebetrieb –, sollten Sie nicht vorschnell annehmen, dass ein einmal unterschriebener Betrag endgültig ist. Gerade in der Startphase werden Mietpreise oft unter Zeitdruck akzeptiert. Rechtlich kann trotzdem Spielraum bestehen.
Wenn Sie als Franchisegeberin oder Vertriebsorganisation mit Partnern arbeiten, die vor dem operativen Start Mietverträge abschließen, betrifft Sie das mittelbar ebenfalls. Denn eine zu hohe Standortmiete kann das gesamte Partnermodell wirtschaftlich schwächen – und später zu Rückforderungen, Konflikten oder Standortproblemen führen.
Wenn das Objekt Besonderheiten hat – Keller, eingeschränkte Sichtbarkeit, technische Sonderausstattung, Genehmigungslage –, muss genau dokumentiert werden, wie sich diese Eigenschaften auf den vereinbarten Nutzungszweck auswirken. Die Etikette „Nachteil“ oder „Vorteil“ genügt nicht.
Was Unternehmer und Vermieter vor der Unterschrift prüfen sollten
- Wer unterschreibt den Mietvertrag? Eine natürliche Person vor Betriebsstart kann den Schutz des Gründungsgeschäfts auslösen.
- Ist der Mietzins marktnah dokumentiert? Vergleichsmieten, Lage, Zustand, Widmung und technische Eigenschaften sollten vor Vertragsabschluss nachvollziehbar aufbereitet sein.
- Passt die Objektbeschreibung zum Geschäftszweck? Bei einer Bar kann eine Kellerlage anders zu bewerten sein als bei einem Retail-Store mit Laufkundschaft.
- Steht im Vertrag ein Verzicht auf Überprüfung oder eine sofortige Rügepflicht? Solche Klauseln helfen bei Gründungsgeschäften oft wenig.
- Läuft die Drei-Jahres-Frist? Für Mieter kann das der entscheidende Zeitfaktor sein.
FAQ: Was Unternehmer dazu tatsächlich googeln
Kann ich als Gründer den Mietzins für mein Geschäftslokal später noch überprüfen lassen?
Ja, das kann möglich sein, wenn Sie als natürliche Person das Lokal zur erstmaligen Aufnahme Ihres Betriebs gemietet haben. Dann kann ein Gründungsgeschäft nach § 1 Abs 3 KSchG vorliegen. In dieser Konstellation ist eine sofortige Beanstandung des Mietzinses nicht zwingend erforderlich. Entscheidend ist, dass die Überprüfung innerhalb der maßgeblichen Frist geltend gemacht wird.
Ich habe den vereinbarten Mietzins jahrelang bezahlt – ist der Zug damit abgefahren?
Nicht automatisch. Die bloße Zahlung über einen längeren Zeitraum bedeutet noch nicht, dass Sie auf eine Überprüfung verzichten. Der OGH hat gerade klargestellt, dass daraus nicht ohne Weiteres ein schutzwürdiges Vertrauen des Vermieters entsteht. Relevant bleibt, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mietzinsüberprüfung vorliegen und die Frist noch offen ist.
Gibt es bei einem Kellerlokal immer einen Abschlag auf den angemessenen Mietzins?
Nein. Ein Kellerlokal ist nicht per se weniger wert. Es kommt darauf an, ob die Lage für den vereinbarten Geschäftszweck nachteilig oder vielleicht sogar nützlich ist. Bei einer Bar oder Diskothek kann die Kellerlage funktional durchaus vorteilhaft sein.
Wie kann ein Vermieter mehr Planungssicherheit schaffen?
Wichtig sind die richtige Vertragspartei, eine saubere Dokumentation des marktüblichen Mietzinses und eine klare Beschreibung des Nutzungszwecks. Wer mit Gründern kontrahiert, sollte das rechtliche Risiko schon vor Vertragsabschluss einpreisen. Sinnvoll ist auch die Prüfung, ob die Vermietung an eine bereits operative Gesellschaft erfolgt oder an eine natürliche Person in der Gründungsphase.
Für Unternehmer ist an dieser Entscheidung vor allem eines interessant: Die rechtliche Bewertung folgt nicht dem Bauchgefühl „geschäftlich ist geschäftlich“. Wer einen Betrieb erst aufbaut, kann bei der Anmietung eines Lokals noch den Schutz eines Gründungsgeschäfts genießen. Und bei der Preisbewertung zählt nicht das Etikett des Objekts, sondern sein Nutzen für das Geschäftsmodell.
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