Ein unterschriftsreifer Liegenschaftskauf kann sich in Minuten verteuern. Nicht wegen des Kaufpreises. Sondern wegen einer Klausel, die viele Käufer erst dann wirklich lesen, wenn ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird: „Der Käufer bezahlt die Maklerprovision“ — ausdrücklich als echter Vertrag zugunsten Dritter.
Genau an dieser Stelle wurde es für eine Vorkaufsberechtigte teuer. Eine Maklerin hatte zunächst eine Käuferin für eine Liegenschaft namhaft gemacht. Verkäuferin und Erstkäuferin schlossen daraufhin einen Kaufvertrag, in dem nicht bloß intern geregelt war, wer die Courtage wirtschaftlich tragen soll. Vielmehr wurde ausdrücklich festgehalten, dass die Käuferin die Provision an die Maklerin zu zahlen habe und dass es sich dabei um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handelt.
Dann griff die Beklagte ein. Sie übte ein Vorkaufsrecht aus und trat kurz darauf durch eigenen Kaufvertrag in den Vorkaufsfall ein. Auch dieser Vertrag enthielt dieselbe Provisionsklausel. Als die Maklerin Zahlung verlangte, wehrte sich die Vorkaufsberechtigte. Ohne Erfolg.
Nicht nur der Kaufpreis zählt: Wer eintritt, übernimmt oft mehr als gedacht
Wirtschaftlich ist der Punkt brisant. Wer ein Vorkaufsrecht ausübt, konzentriert sich meist auf Preis, Finanzierung, Steuern, Lastenfreistellung und Übergabe. Nebenleistungen geraten leicht in den Hintergrund. Gerade dort steckt aber oft das Risiko: Maklerprovisionen, Courtagen, Kostenübernahmen oder andere Zahlungspflichten, die im Vertrag des Erstkäufers bereits sauber formuliert wurden.
Der Fall zeigt das sehr deutlich. Die Vorkaufsberechtigte wollte den Erwerb sichern, musste aber damit leben, dass der Vertrag nicht nur den Eigentumsübergang, sondern auch eine unmittelbare Zahlungspflicht gegenüber der Maklerin auslöste. Wer in ein solches Erwerbsszenario eintritt, übernimmt also nicht automatisch nur den Kaufpreis, sondern unter Umständen ein ganzes Paket vertraglicher Lasten.
Warum die Formulierung „echter Vertrag zugunsten Dritter“ hier den Unterschied machte
Juristisch drehte sich der Streit um eine Kernfrage: Hat die Maklerin selbst ein direktes Forderungsrecht gegen die Käuferseite — oder nur die Verkäuferin aus dem Maklervertrag? Der OGH bejahte das direkte Forderungsrecht, weil die Klausel ausdrücklich als echter Vertrag zugunsten Dritter gestaltet war.
Gemeint ist damit eine Konstruktion nach dem ABGB, bei der zwei Vertragsparteien vereinbaren, dass eine dritte Person unmittelbar einen Anspruch erhält. Der Dritte muss also nicht erst über Umwege argumentieren, sondern kann selbst Zahlung verlangen, wenn die Klausel klar genug formuliert ist.
Genau das war hier entscheidend. Der Makler war in der Vertragsbestimmung erkennbar als begünstigte Person genannt, und die Provisionspflicht war nicht bloß angedeutet, sondern konkret festgelegt. Für die Vorkaufsberechtigte wurde daraus eine unmittelbare Verpflichtung als Käuferin.
Die zweite Hürde: Darf eine solche Klausel das Vorkaufsrecht erschweren?
Damit war die Sache aber noch nicht automatisch entschieden. Denn ein Vorkaufsrecht darf nicht durch zusätzliche Vertragslasten unbillig ausgehöhlt werden. Anders gesagt: Der Verkäufer kann das Eintrittsrecht nicht einfach dadurch entwerten, dass er den Erstvertrag mit ungewöhnlichen oder sachlich nicht gerechtfertigten Nebenpflichten überlädt.
Der OGH prüfte daher, ob die Überwälzung der Maklerprovision auf die eintretende Vorkaufsberechtigte die Ausübung des Vorkaufsrechts unzulässig erschwerte. Das verneinte der Gerichtshof. Ausschlaggebend war, dass die Kostenübernahme klar kalkulierbar war und die Vorkaufsberechtigte dadurch nicht schlechter gestellt wurde als die ursprüngliche Käuferin. Es gab also keine versteckte Zusatzlast, die nur den Eintretenden treffen sollte.
Das ist die eigentliche Leitlinie der Entscheidung: Wenn dieselbe, transparente und wirtschaftlich nachvollziehbare Käuferpflicht auch den Erstkäufer getroffen hätte, wird ein eintretender Vorkaufsberechtigter daran regelmäßig gebunden sein.
Was § 15 Maklergesetz nicht leistet
Ein weiterer Punkt aus der Entscheidung wird in der Praxis oft missverstanden. § 15 Maklergesetz regelt Ersatzansprüche des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber in bestimmten Konstellationen. Diese Vorschrift betrifft aber das Verhältnis zwischen Makler und Auftraggeber.
Sie beantwortet gerade nicht automatisch die Frage, ob ein Dritter — hier der Käufer oder ein eintretender Vorkaufsberechtigter — unmittelbar zur Zahlung verpflichtet ist. Dafür kommt es auf den Kaufvertrag selbst an. Wer also glaubt, das Maklergesetz schiebe einer direkten Käuferhaftung ohnehin einen Riegel vor, übersieht die vertragliche Ebene.
Der OGH ließ die Zahlungspflicht stehen
Der Oberste Gerichtshof wies die Revision der Beklagten zurück und bestätigte damit die Entscheidungen der Vorinstanzen. Maßgeblich war: Die Provisionsklausel war eindeutig, der Makler war als dritter Begünstigter ausreichend bestimmbar, und die Regelung erschwerte die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in unbilliger Weise.
Die Entscheidung erging zu 5 Ob 99/24f vom 18.06.2024. Für die Vertragsgestaltung ist sie deshalb relevant, weil sie die wirtschaftliche Schlagkraft scheinbar technischer Formulierungen bestätigt. Ein sauber formulierter Satz im Kaufvertrag kann darüber entscheiden, wer am Ende eine erhebliche Provision bezahlt.
Wo das für Unternehmer sofort praktisch wird
Das Thema betrifft nicht nur klassische Wohnimmobilien. Relevant ist es überall dort, wo Vorkaufsrechte, Eintrittsrechte oder Zustimmungsvorbehalte mit laufenden oder wiederkehrenden Transaktionen zusammenkommen.
- Beim Verkauf von Betriebsgrundstücken oder Filialflächen, wenn ein Dritter ein verbüchertes Vorkaufsrecht hat und im Kaufvertrag Käufernebenkosten aufgelistet sind.
- Bei konzerninternen Umstrukturierungen, wenn Grundstücke oder Standorte übertragen werden und Makler, Berater oder Vermittler provisionsrelevante Leistungen erbracht haben.
- Bei größeren Asset Deals, wenn Standardklauseln aus früheren Verträgen übernommen werden, ohne die Wirkung auf Vorkaufsberechtigte gesondert zu prüfen.
- Übertragbar auch auf Vertriebsverhältnisse: Wer in ein bestehendes Rechtsverhältnis „eintritt“, sollte Nebenpflichten nicht als bloße Formalität behandeln. Formulierungen zu Kosten, Vergütungen und Übernahmen können wirtschaftlich bindender sein als erwartet.
Worauf Verkäufer, Käufer und Vorkaufsberechtigte jetzt achten sollten
Für Verkäufer liegt die Lehre auf der Hand: Wenn der Käufer die Provision tragen soll, muss die Klausel präzise formuliert sein. Die begünstigte Person sollte eindeutig bezeichnet werden, die Höhe oder Berechenbarkeit der Provision klar sein und die Regelung darf nicht den Eindruck einer gezielten Erschwerung des Vorkaufsrechts erzeugen.
Käufer und Vorkaufsberechtigte sollten umgekehrt nie nur den Kaufpreis prüfen. Wer eintritt, sollte ausdrücklich kontrollieren, welche Nebenleistungen mitübernommen werden: Provisionen, Beratungsentgelte, Vertragskosten, Ablösen, Freistellungen. Gerade bei hohen Courtagen kann daraus rasch ein sechsstelliger Zusatzbetrag entstehen.
Sinnvoll sind je nach Verhandlungslage auch Vorbehalte oder Absicherungen: etwa eine Zustimmung nur nach wirtschaftlicher Prüfung, ein Cap für bestimmte Nebenleistungen, eine Freistellung durch den Verkäufer oder ein Sicherheitseinbehalt für strittige Ansprüche. Ohne solche Mechanismen wird aus einem formal sauberen Eintritt schnell eine harte Zahlungspflicht.
Checkliste vor Unterschrift oder Eintritt
- Steht im Grundbuch oder in den Vertragsunterlagen ein Vorkaufsrecht?
- Enthält der Kaufvertrag eine ausdrückliche Käuferpflicht zur Zahlung von Provisionen oder Courtagen?
- Ist der Makler namentlich oder zumindest eindeutig als begünstigter Dritter bezeichnet?
- Ist die Klausel als echter Vertrag zugunsten Dritter formuliert oder ergibt sich ein unmittelbarer Anspruch sonst klar aus dem Text?
- Ist die Höhe der Provision fix oder zumindest objektiv berechenbar?
- Trifft dieselbe Last auch den Erstkäufer, oder wird nur der Vorkaufsberechtigte zusätzlich belastet?
- Gibt es im Eintrittsvertrag Vorbehalte, Caps oder Freistellungen?
- Sind Maklervertrag und Kaufvertrag getrennt geprüft worden?
FAQ: Was Unternehmer dazu tatsächlich googeln
„Muss ich als Vorkaufsberechtigter die Maklerprovision zahlen?“
Ja, wenn der Vertrag, in den Sie eintreten, eine klare Käuferpflicht enthält und der Makler daraus selbst ein unmittelbares Forderungsrecht ableiten kann. Besonders heikel ist die Formulierung als echter Vertrag zugunsten Dritter. Dann kann der Makler direkt gegen Sie vorgehen. Entscheidend ist immer der konkrete Vertragstext.
„Kann ich mich darauf berufen, dass ich den Makler nie beauftragt habe?“
Allein das hilft nicht zwingend. Die Zahlungspflicht kann sich nicht nur aus einem Maklerauftrag, sondern auch direkt aus dem Kaufvertrag ergeben. Wenn Sie als Käufer in eine entsprechend formulierte Klausel eintreten oder ihr zustimmen, kann das genügen. Der Vertrag ersetzt dann gewissermaßen die fehlende direkte Beauftragung.
„Wann ist eine Provisionsklausel beim Vorkaufsrecht unzulässig?“
Problematisch wird es, wenn die Nebenpflicht die Ausübung des Vorkaufsrechts unbillig erschwert. Das kann etwa bei überraschenden, sachlich nicht erklärbaren oder nur den Eintretenden treffenden Zusatzlasten der Fall sein. Eine transparente, kalkulierbare Pflicht, die auch den Erstkäufer getroffen hätte, hält dagegen eher stand.
„Reicht § 15 Maklergesetz, um die Forderung abzuwehren?“
Nein, nicht automatisch. § 15 Maklergesetz betrifft Ansprüche des Maklers gegen seinen Auftraggeber. Ob ein Käufer oder Vorkaufsberechtigter direkt zahlen muss, entscheidet sich in erster Linie nach dem Kaufvertrag. Deshalb müssen Maklervertrag und Kaufvertrag getrennt geprüft werden.
Wer mit Vorkaufsrechten, Eintrittsrechten oder standardisierten Kaufvertragsmustern arbeitet, sollte diese Entscheidung ernst nehmen: Nicht der Eintritt selbst ist das größte Risiko, sondern die übersehene Nebenpflicht, die mit dem Eintritt plötzlich fällig wird.
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