Ein einziges Wort kann die Marge auffressen: „komplett saniert“. Wer eine Immobilie, ein Projekt oder ein technisch erklärungsbedürftiges Produkt mit solcher Sicherheit anbietet, übernimmt mehr als nur eine Verkaufsrolle. Genau das wurde einer Immobilienmaklerin zum Problem — mit einer Provisionskürzung von rund 60 %.
Für Unternehmer ist die Entscheidung weit über das Maklerrecht hinaus interessant. Denn die Logik dahinter trifft auch Vertriebsgesellschaften, Vertragshändler, Franchise-Systeme und alle, die mit konkreten Qualitäts- oder Zustandsaussagen verkaufen: Wer den Eindruck erweckt, selbst geprüft zu haben, haftet rechtlich nicht mehr wie ein bloßer Bote.
Die Maklerin war nicht nur Vermittlerin — sie war mitten im Projekt
Die Geschichte beginnt nicht mit einem simplen Inserat, sondern mit enger Einbindung. Die Maklerin half bei der Finanzierung des Sanierungsprojekts, vermittelte eine Generalunternehmerin und erstellte das Exposé für den Verkauf eines Wohnhauses. Nach außen klang das nach Kontrolle, Nähe zum Projekt und belastbarem Wissen.
In den Verkaufsunterlagen und bei Besichtigungen wurde das Haus als „komplett saniert“ und „nach dem Stand der Technik“ beschrieben. Für Käufer sind das keine unverbindlichen Werbewörter. Solche Aussagen entscheiden über Kaufpreis, Risikoeinschätzung und Finanzierungsbereitschaft.
Nach dem Kauf zeigte sich ein anderes Bild: wiederkehrende Feuchtigkeitsschäden, fehlende ordentliche Bauüberwachung, keine saubere Dokumentation der Arbeiten. Die Käufer mussten bereits erhebliche Beträge in Sanierungen investieren. Sie wollten daher die Provision der Maklerin nicht in voller Höhe akzeptieren und klagten auf Provisionsminderung.
Warum aus Verkaufsrhetorik plötzlich eine Pflichtverletzung wird
Der rechtliche Kern ist für die Praxis entscheidend: Nicht jede unrichtige Information führt automatisch zur vollen Haftung. Aber die Pflichten steigen deutlich, wenn der Makler oder Vertriebsverantwortliche mehr tut als bloß Informationen eines Dritten weiterzugeben.
Das Maklergesetz verpflichtet Immobilienmakler zu Sorgfalt und Aufklärung. Vereinfacht gesagt: Wesentliche Umstände, die für die Kaufentscheidung wichtig sind, dürfen nicht verschwiegen oder schöngefärbt werden. Dazu kommen allgemeine zivilrechtliche Regeln aus dem ABGB. Wer als Fachmann auftritt, muss sich an diesem Maßstab messen lassen.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei Rollen. Rolle eins: Jemand gibt erkennbar nur Angaben des Verkäufers weiter und kennzeichnet das auch so. Rolle zwei: Jemand formuliert Exposés selbst, empfiehlt Projektbeteiligte, ist in Finanzierung oder Organisation involviert und spricht dann in gesicherter Form über den Objektzustand. In der zweiten Rolle entsteht leicht der Eindruck eigener Prüfung. Genau dann wird es gefährlich.
Mit anderen Worten: Wer nicht nur verkauft, sondern Vertrauen in eigene Sachkunde erzeugt, kann sich später schwer darauf zurückziehen, er habe „eh nur weitergegeben, was man ihm gesagt hat“.
Der OGH zieht die Linie dort, wo der Anschein von Fachwissen beginnt
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die deutliche Provisionsminderung und hielt fest: Wer als Maklerin fachlich auftritt, konkrete Qualitätsaussagen macht und bekannte Probleme nicht offenlegt, verletzt wesentliche Pflichten. Das gilt erst recht, wenn keine ausreichende Prüfung stattgefunden hat.
Die Entscheidung: OGH 1 Ob 87/24m vom 27.08.2024. Der OGH billigte, dass die Provision hier um rund 60 % gekürzt wurde.
Tragend war nicht nur, dass Feuchtigkeitsprobleme vorhanden waren. Ausschlaggebend war die Gesamtrolle der Maklerin: Mitwirkung bei der Finanzierung, Vermittlung der Generalunternehmerin, Erstellung des Exposés, Wissen über wiederkehrende Feuchte und gleichzeitig Aussagen, die einen technisch abgesicherten Sanierungszustand suggerierten. Wer in dieser Position „komplett saniert“ sagt, muss entweder geprüft haben oder klar offenlegen, worauf sich die Aussage stützt — und worauf eben nicht.
Gerade dieser Punkt macht die Entscheidung wirtschaftlich brisant: Die Provision wurde nicht deshalb gekürzt, weil die Maklerin selbst Baumängel verursacht hätte. Schon das Erwecken eines abgesicherten Fachwissens ohne ausreichende Grundlage reichte aus.
Was Unternehmer aus dem Fall lernen sollten, auch wenn sie keine Makler sind
Die Logik dieser Entscheidung endet nicht bei Immobilien. Sie betrifft jeden Vertrieb, in dem technische oder qualitative Aussagen kaufentscheidend sind.
- Wenn Sie als Vertriebsleiter ein Produkt als „vollständig geprüft“, „kompatibel“ oder „stand der Technik entsprechend“ anbieten, ohne belastbare Nachweise zu haben, schaffen Sie dieselbe Risikozone.
- Wenn Ihr Außendienst einen bestimmten Subunternehmer, Servicepartner oder Installateur empfiehlt und damit Vertrauen in dessen Leistung aufbaut, steigt Ihre Verantwortung für die Aussagequalität.
- Wenn Sie als Franchisegeber oder Vertragshändler Standardaussagen für Inserate, Websites oder Exposés vorgeben, sollten diese technisch und dokumentarisch abgesichert sein.
- Wenn Ihr Unternehmen organisatorisch in Projektabwicklung, Finanzierung oder Lieferantenauswahl eingebunden ist, wirkt jede Werbeaussage schnell wie eine geprüfte Tatsachenbehauptung.
Für wirtschaftlich denkende Unternehmen ist das die eigentliche Botschaft: Haftungsrisiken entstehen oft nicht erst durch Mängel, sondern schon viel früher — bei der Formulierung im Vertrieb.
Diese vier Schwachstellen kosten in der Praxis am häufigsten Geld
1. Exposés und Inserate mit technischen Zusagen
Formulierungen wie „komplett saniert“, „mängelfrei“, „nach aktuellem Stand der Technik“, „voll funktionsfähig“ oder „fachgerecht generalsaniert“ sollten nur verwendet werden, wenn dafür Unterlagen, Prüfberichte oder nachvollziehbare Dokumentation vorliegen.
2. Mündliche Zusagen bei Besichtigungen oder Verkaufsgesprächen
Viele Verfahren werden durch Sätze ausgelöst, die nirgends sauber dokumentiert sind. Gerade deshalb brauchen Vertriebsteams klare Sprachregeln: Was ist gesicherte Tatsache? Was stammt vom Verkäufer, Hersteller oder Generalunternehmer? Was ist bloß Annahme?
3. Fehlende Offenlegung eigener Doppelrollen
Wer zugleich vermittelt, finanziell beteiligt ist, Dienstleister empfiehlt oder an der Projektstruktur mitwirkt, sollte diese Rolle transparent machen. Sonst wird aus Nähe zum Projekt schnell der Vorwurf mangelnder Objektivität.
4. Keine Prüf- und Dokumentationsprozesse
Wenn es keinen Standard für Feuchteprotokolle, Abnahmen, Fotodokumentation, Bautagebücher oder technische Bestätigungen gibt, fehlt im Streitfall genau das, was die Aussage absichern könnte.
Checkliste: Bevor Ihr Vertrieb „komplett“, „fachgerecht“ oder „Stand der Technik“ sagt
- Prüfen Sie, ob die Aussage auf eigener Kontrolle, auf Unterlagen Dritter oder nur auf Annahmen beruht.
- Trennen Sie sprachlich sauber zwischen „laut Verkäufer/Hersteller“ und „nach eigener Prüfung“.
- Führen Sie für sensible Punkte eine Disclosure-Checkliste ein, etwa zu Feuchte, Dämmung, Bauüberwachung, Abnahmen und Dokumentation.
- Lassen Sie Empfehlungen für Subunternehmer, Generalunternehmer oder Servicepartner intern freigeben und dokumentieren.
- Überarbeiten Sie Exposés, Standardmails, Website-Texte und Verkaufsskripte auf riskante Tatsachenbehauptungen.
- Prüfen Sie den Versicherungsschutz, insbesondere Berufshaftpflicht und Deckung für Beratungsfehler.
- Wenn bereits Mängel gerügt werden, sichern Sie sofort Unterlagen, Kommunikationsverläufe und Zeugen aus dem Vertrieb.
FAQ: Fragen, die Unternehmer und Vermittler tatsächlich googeln
Hafte ich schon, wenn ich nur Angaben des Verkäufers weitergebe?
Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob für den Kunden erkennbar war, dass es sich bloß um fremde Informationen handelt. Wenn Sie die Angaben aber in ein eigenes Exposé übernehmen, durch zusätzliche Erklärungen aufwerten oder den Eindruck eigener Prüfung erzeugen, steigt das Risiko deutlich.
Darf ich „komplett saniert“ schreiben, wenn der Eigentümer mir das sagt?
Nur mit großer Vorsicht. Diese Formulierung wirkt wie eine belastbare Tatsachenbehauptung und nicht wie unverbindliche Werbung. Ohne ausreichende Unterlagen oder klare Offenlegung der Informationsquelle kann genau diese Aussage zu Provisionsverlusten und weiteren Ansprüchen führen.
Kann meine Provision gekürzt werden, auch wenn ich den Mangel nicht selbst verursacht habe?
Ja. Die Kürzung knüpft an die Verletzung von Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten an, nicht nur an die Verursachung des Mangels. Wenn Ihr Verhalten für die Kaufentscheidung relevant war und Sie pflichtwidrig informiert oder Wesentliches verschwiegen haben, ist eine erhebliche Minderung möglich.
Was sollte ich tun, wenn ein Käufer nach Vertragsabschluss Mängel meldet?
Schnelligkeit ist entscheidend. Sichern Sie Exposés, Inserate, Besichtigungsnotizen, E-Mails, Chatverläufe und Unterlagen zur technischen Dokumentation. Parallel sollte geprüft werden, welche Aussagen tatsächlich gefallen sind, welche Informationen bekannt waren und ob Dritte wie Verkäufer, Projektbeteiligte oder Subunternehmer regresspflichtig sein können.
Wer im Vertrieb große Sicherheit ausstrahlt, verkauft leichter. Aber genau diese Sicherheit muss im Streitfall belegbar sein. Sonst wird aus einem starken Verkaufsargument sehr schnell ein teurer Abzug bei der Provision.
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