Der Wasserschaden ist da, der Mieter zahlt nicht mehr voll, die Sanierung läuft – und plötzlich steht nicht nur die Technik, sondern auch die Haftungsfrage im Raum. Gerade bei angrenzenden Betriebsflächen, gemischt genutzten Häusern oder nachträglich umgebauten Dach- und Terrassenflächen wird aus einem Bauschaden schnell ein wirtschaftlicher Streit um Ersatzansprüche, Mietzinsausfall und Verantwortlichkeiten.
Ein aktueller Fall zeigt eine juristisch und wirtschaftlich wichtige Trennlinie: Nicht jede alte Leitung macht den Nachbarn automatisch haftbar. Wer aber baulich nachlässig umbaut, schafft ein deutlich schärferes Risiko. Der Oberste Gerichtshof hat diese Linie in seiner Entscheidung vom 23.04.2024, 5 Ob 38/24i, klar gezogen.
Ein Gebäude, zwei Schadensquellen – und eine teure Fehleinschätzung
Ausgangspunkt war ein Mehrparteienhaus. Ein Eigentümer hatte in seinen Räumen massive Feuchtigkeits- und Wasserschäden. Die Ursache lag nicht nur an einer Stelle, sondern an zwei unterschiedlichen Problemquellen auf der Nachbarliegenschaft.
Zum einen war ein Warmwasserrohr in der Mauer der Nachbarliegenschaft einmalig gebrochen. Das Rohr war überaltert, aber es gab davor keine konkreten Warnzeichen, keine bekannten Vorfälle und keine Hinweise auf eine unmittelbar bevorstehende Leckage.
Zum anderen war auf der Nachbarliegenschaft nachträglich eine Dachterrasse errichtet worden. Dort waren die Abdichtungen mangelhaft. Niederschlagswasser drang dadurch in die benachbarten Räume ein.
Der geschädigte Eigentümer verlangte Schadenersatz und Ersatz für entgangenen Mietzins von beiden Nachbarn. Die Vorinstanzen gaben ihm großteils Recht. Der OGH teilte den Schaden dann sauber auf – und strich den größeren Teil der Forderung wieder weg.
Der springende Punkt: Rohrbruch ist nicht gleich Baufehler
Der OGH unterschied zwischen zwei völlig verschiedenen Haftungsmodellen. Diese Unterscheidung ist für Unternehmer mit Betriebsimmobilien, Mietflächen, Lagerstandorten oder Franchiseobjekten besonders wichtig.
Ein mangelhaft ausgeführter baulicher Eingriff – hier die unzureichend abgedichtete Dachterrasse – ist ein klassischer Fall verschuldensabhängiger Haftung nach dem allgemeinen Schadenersatzrecht des ABGB. Wer umbaut, muss fachgerecht planen und ausführen. Passiert das nicht und dringt dadurch Wasser auf die Nachbarseite ein, liegt Fahrlässigkeit nahe.
Anders beim einmaligen Bruch einer alten Wasserleitung. Der OGH lehnte hier eine verschuldensunabhängige Haftung ab. Weder eine Analogie zu § 364a ABGB noch eine Haftung nach § 1318 ABGB half dem Kläger für diesen Schadensteil weiter.
§ 364a ABGB betrifft in vereinfachter Form nachbarrechtliche Ausgleichsansprüche bei besonderen Einwirkungen, vor allem wenn sie von einer genehmigten Anlage ausgehen. Ein einmaliger Rohrbruch einer alten Leitung ohne vorherige Warnsignale fällt nicht in dieses Raster.
§ 1318 ABGB regelt Schäden durch das Herausfallen oder Herausgießen von Sachen aus einem Gebäude sowie in bestimmten Fällen gefährlich verwahrte oder aufgehängte Sachen. Eine in der Mauer verlegte, bloß überalterte Leitung ohne konkrete Gefahrenanzeichen ist nach dieser Entscheidung keine „gefährlich verwahrte Sache“ in diesem Sinn.
Warum der OGH nur ein Drittel zusprach
Der OGH kam zu einer zweigeteilten Haftung. Ein Drittel des Gesamtschadens war auf eindringendes Regen- bzw. Niederschlagswasser wegen der mangelhaften Terrassenabdichtung zurückzuführen. Dafür mussten die Beklagten einstehen.
Die übrigen zwei Drittel beruhten auf dem einmaligen Rohrbruch. Gerade dafür verneinte der OGH aber eine strenge Haftung. Weil es keine früheren Warnzeichen, keine bekannten Vorschäden und kein wiederkehrendes Problem gab, blieb es beim Ergebnis: Für den größeren Teil gab es keinen Ersatzanspruch gegen die Nachbarn.
Das ist der wirtschaftlich brisante Kern der Entscheidung 5 Ob 38/24i vom 23.04.2024: Das Alter einer Installation allein reicht noch nicht. Entscheidend ist, ob Hinweise auf eine konkrete Gefahr vorlagen oder ob jemand durch einen baulichen Eingriff ein Risiko geschaffen hat, das beherrschbar gewesen wäre.
Für Unternehmer liegt das Haftungsrisiko oft im Umbau – nicht im bloßen Alter
Viele Unternehmen fokussieren bei Immobilien nur auf „alt oder neu“. Juristisch ist das zu grob. Eine ältere Leitung kann problemfrei sein, solange es keine konkreten Anzeichen für Schäden gibt. Eine nachträglich geschaffene Dachterrasse mit schlechter Abdichtung ist dagegen ein klassisches Einfallstor für Haftung.
Das ist gerade bei Gewerbeimmobilien relevant, in denen Dachflächen neu genutzt, Lüftungen ergänzt, Leitungen verlegt oder Terrassen für Büro- und Gastroflächen errichtet werden. Solche Eingriffe verändern das Haftungsprofil sofort.
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