Der Deal ist unterschrieben, der Kaufpreis fließt, die Provision ist schon verbucht – und dann meldet sich noch ein zweiter Makler mit einer Forderung. Genau dieses Risiko wird in der Praxis regelmäßig unterschätzt: Nicht immer ist mit der Zahlung an den „offiziellen“ Empfänger auch wirklich Schluss.
Besonders heikel wird es, wenn auf Verkäuferseite ein Vertreter auftritt, die Provision entgegennimmt und daneben ein anderer Makler den eigentlichen Käufer gebracht hat. Dann geht es nicht nur um die Frage, wer mehr zum Abschluss beigetragen hat. Es geht um bares Geld, das unter Umständen direkt vom Provisions-Empfänger an den anderen Vermittler weiterzureichen ist.
Ein Käufer war da – aber wer hatte den Provisionsanspruch wirklich verdient?
Eine Immobilienmaklerin brachte den entscheidenden Interessenten für eine Liegenschaftstransaktion. Verkauft wurde an genau diesen von ihr namhaft gemachten Käufer. Auf Verkäuferseite stand eine Wohnungseigentumsgemeinschaft; vertreten wurde sie von der beklagten Partei, die dafür von der Gemeinschaft eine Provision von 2 % des Kaufpreises erhielt.
Damit war die Sache wirtschaftlich aber noch nicht erledigt. Die Maklerin, die den Käufer beschafft hatte, verlangte von der Beklagten 1,5 % Provision. Ihre Argumentation: Sie habe die maßgebliche Vermittlungsleistung erbracht, und beide Makler seien von den Eigentümern beauftragt gewesen. Die Beklagte sah das anders. Sie behauptete, die Klägerin habe bloß Interessenten anbieten dürfen; eine eigenständige Maklerbeauftragung neben ihr habe es nicht gegeben.
Die unteren Gerichte folgten der Maklerin. Sie gingen davon aus, dass tatsächlich beide mit einem Auftrag tätig waren und dass die Klägerin die wesentliche Vermittlungsarbeit geleistet hatte. Die Beklagte versuchte es noch mit einer außerordentlichen Revision – ohne Erfolg.
Nicht nur der Auftraggeber kann betroffen sein: Auch der Provisions-Empfänger gerät ins Visier
Der wirtschaftlich brisanteste Punkt an der Entscheidung liegt nicht in der bloßen Aufteilung einer Provision. Bemerkenswert ist etwas anderes: Der Anspruch richtete sich nicht bloß gegen den ursprünglichen Auftraggeber, sondern unmittelbar gegen jene Partei, die die Provision bereits erhalten hatte.
Das ist für Unternehmen, Eigentümergemeinschaften, Vertriebsorganisationen und bevollmächtigte Vertreter ein Warnsignal. Wer Geld aus einer Vermittlung entgegennimmt, ist nicht automatisch aus dem Schneider, nur weil er nach außen als Vertreter oder „federführender“ Ansprechpartner aufgetreten ist. Wenn daneben ein weiterer beauftragter Vermittler die eigentliche Abschlusschance geschaffen hat, kann dieser seinen Anteil direkt fordern.
Was das Maklergesetz dazu sagt – knapp und verständlich
Das Maklergesetz kennt für Mehrfachbeteiligungen eine klare Grundidee: Sind mehrere Makler mit der Vermittlung befasst und hat einer davon die überwiegende oder maßgebliche Leistung erbracht, kann eine anteilige Beteiligung an der Provision geschuldet sein.
Der entscheidende juristische Hebel ist dabei nicht bloß die Frage, wer zuerst mit dem Interessenten gesprochen hat. Ausschlaggebend ist, ob tatsächlich beide Makler aufgrund eines Maklerauftrags tätig waren. Nur dann entsteht die rechtliche Basis für einen Provisionsausgleich.
Für die Praxis heißt das: Eine lose Duldung, ein unverbindliches „Sie können uns gerne Interessenten schicken“ oder ein bloßer Tippgeber-Status reicht nicht automatisch. Wer sich auf einen Teil der Provision beruft, muss zeigen können, dass er nicht nur informell, sondern mit echtem Vermittlungsauftrag tätig war.
Ebenso wichtig ist der zweite Punkt: Die Vermittlungsleistung muss kausal und gewichtig gewesen sein. Wer den entscheidenden Käufer bringt, Besichtigungen vorbereitet, den Kontakt herstellt oder die Abschlussbereitschaft erst ermöglicht, schafft oft genau jene Leistung, auf die es wirtschaftlich ankommt.
Der OGH ließ die Revision abblitzen
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision der Beklagten zurück und bestätigte damit die Linie der Vorinstanzen. Die Kernaussage: Hat ein Makler die überwiegende Vermittlungsleistung erbracht und waren beide Makler vom Auftraggeber beauftragt, dann kann der leistungserbringende Makler gegenüber jenem Makler, der die Provision erhalten hat, unmittelbar einen anteiligen Ausgleich verlangen.
Der OGH stellte dabei nicht alles auf den Kopf, sondern knüpfte an die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanzen an. Diese hatten bereits festgestellt, dass beide Makler beauftragt waren und dass der beklagten Partei die Leistungen der Klägerin bekannt waren. Gerade dieser Punkt ist in Provisionsstreitigkeiten oft entscheidend: Wer die Tätigkeit des anderen kennt und den Abschluss dennoch mit dessen Interessenten abwickelt, kann sich später schwer darauf zurückziehen, dieser sei bloß zufällig im Spiel gewesen.
Die Entscheidung erging zu OGH 3 Ob 101/24m vom 23.10.2024. Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage, die eine weitere Prüfung gerechtfertigt hätte. Das zeigt, wie gefestigt die Linie in solchen Konstellationen inzwischen ist.
Vier typische Risikofallen aus dem Geschäftsalltag
Das Thema betrifft nicht nur Immobilienmakler. Die wirtschaftliche Logik dahinter findet sich in vielen Vertriebsstrukturen wieder.
- Zwei Vermittler, ein Kunde: Ein externer Akquisiteur bringt den Kontakt, der interne Vertrieb schließt ab und verrechnet die Provision oder den Bonus. Ohne klare Zuordnung droht Streit über die Beteiligung.
- Vertreter statt Auftraggeber kassiert: Nicht der Eigentümer oder Unternehmer selbst, sondern ein Bevollmächtigter oder Vertriebsmanager nimmt das Entgelt entgegen. Genau dieser Zahlungsempfänger kann später direkt belangt werden.
- Unklare Lead-Zuordnung: Mehrere Personen beanspruchen denselben Interessenten. Ohne CRM-Dokumentation wird aus einem einfachen Vertriebsvorgang rasch ein Beweisproblem.
- Nicht-exklusive Mandate ohne Provisionsregel: Sobald mehrere Makler oder Vertriebspartner parallel arbeiten, fehlt oft die Vereinbarung, wer bei welcher Leistung welchen Anteil erhält.
Wenn Sie mehrere Vermittler einsetzen, sollten diese Punkte sofort sauber geregelt sein
Wer Transaktionen oder Vertriebsabschlüsse mit mehreren Beteiligten strukturiert, sollte nicht nur auf den Abschluss schauen, sondern auf den Zahlungsweg dahinter.
- Maklerauftrag schriftlich festhalten: Wer ist beauftragt, in welchem Umfang, exklusiv oder nicht exklusiv, mit welchem Vergütungsmodell?
- Provisionsverteilung definieren: Wann entsteht ein Teilungsanspruch, wann nur ein Tippgeberhonorar, wann gar kein Anspruch?
- Lead-Management dokumentieren: Wer hat den Kunden zuerst registriert, wer hat den Kontakt vertieft, wer hat den Abschluss vorbereitet?
- Vertretungsbefugnis prüfen: Wer darf für die Eigentümergemeinschaft, das Unternehmen oder die Vertriebseinheit verbindlich handeln?
- Zahlungsprozesse absichern: Bei erkennbaren Mehrfachansprüchen kann ein Einbehalt oder eine vorläufige Zurückstellung der Provision sinnvoll sein, bis die Berechtigung geklärt ist.
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