Ein Exposé wird weitergeleitet, ein Besichtigungstermin folgt, der Mietvertrag wird unterschrieben — und erst danach beginnt der eigentliche Streit um das Geld. Genau dort wird es für Unternehmer, Eigentümer, Vermittler und Vertriebsorganisationen gefährlich: Nicht die Zahl der beteiligten Makler entscheidet über den Provisionsanspruch, sondern die sauber nachweisbare Rollenverteilung.
Der vom Obersten Gerichtshof entschiedene Fall wirkt auf den ersten Blick wie ein klassischer Immobilienstreit. Tatsächlich betrifft er aber ein viel größeres Thema: Was gilt, wenn mehrere Vermittler gleichzeitig im Spiel sind, Informationen über Dritte laufen und am Ende jeder behauptet, den Abschluss „gebracht“ zu haben? Diese Frage stellt sich nicht nur im Maklerrecht, sondern auch bei Handelsvertretern, Tippgebern, Subvermittlern und Franchise-Strukturen.
Der Streit begann nicht beim Vertrag — sondern beim Weg dorthin
Ein Immobilienmakler verlangte Provision, weil über seine Tätigkeit ein Käufer zu einem Mietvertrag gekommen sei. Die Gegenseite hielt dagegen: Es seien mehrere Makler beteiligt gewesen, vor allem eine Immobilien-GmbH habe den Deal überwiegend vermittelt. Deshalb, so das Argument, stehe gerade dem klagenden Makler keine Provision zu.
Entscheidend war damit nicht bloß die Frage, ob vermittelt wurde, sondern wer für wen tätig war. Das Exposé stammte vom klagenden Makler. Gleichzeitig war eine Immobilien-GmbH für die Eigentümerin beauftragt. Genau aus dieser Konstellation entstand der Konflikt: Reicht die Mitwirkung eines anderen Maklers aus, um den Anspruch des ersten zu Fall zu bringen?
Die Antwort des OGH war klarer, als viele Marktteilnehmer erwarten würden. Die Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen. Maßgeblich war nicht, dass noch ein weiterer Makler vorhanden war, sondern ob mit diesem anderen Makler gegenüber dem Interessenten überhaupt ein eigener Maklervertrag — ausdrücklich oder schlüssig — nachgewiesen werden konnte.
Nicht „wer auch noch dabei war“ zählt, sondern wer vertraglich eingebunden war
Das österreichische Maklerrecht knüpft den Provisionsanspruch an einen Vermittlungsauftrag. Ein solcher Auftrag kann ausdrücklich geschlossen werden, aber auch schlüssig zustande kommen. Schlüssig heißt: Das Verhalten der Beteiligten zeigt nach außen ausreichend deutlich, dass ein Vertragsverhältnis gewollt war.
Genau hier passieren in der Praxis die meisten Fehler. Viele Unternehmen gehen davon aus, dass schon die Annahme von Informationen, die Teilnahme an Besichtigungen oder die Kommunikation mit einem weiteren Makler automatisch einen Provisionsanspruch dieses Maklers auslöst. Das ist rechtlich zu grob gedacht.
Wenn ein Makler offenkundig bereits für einen anderen Auftraggeber handelt — etwa für die Eigentümerin oder den Verkäufer — dann führt die bloße Entgegennahme seiner Leistungen durch den Interessenten nicht automatisch zu einem eigenen Maklervertrag mit diesem Makler. Anders gesagt: Wer erkennbar auf fremder Seite steht, hat nicht ohne Weiteres auch einen Vertrag mit der anderen Seite.
Im entschiedenen Fall war aber das Exposé des klagenden Maklers ein zentrales Beweismittel. Es zeigte, von wem die konkrete Anbahnung ausging. Zusätzlich war zwischen den Parteien bereits eine Aufteilung der Provision vorgesehen. Damit war die Tätigkeit des klagenden Maklers nicht bloß irgendein Beitrag im Hintergrund, sondern ein vergütungsrelevanter Teil der Vermittlung.
Was der OGH tatsächlich gesagt hat
Der Oberste Gerichtshof hielt fest: Ein Provisionsanspruch kann auch dann bestehen, wenn neben dem klagenden Makler ein anderer Makler für die Eigentümerin tätig war. Ausschlaggebend ist, ob der Vertragsabschluss durch die verdienstliche Tätigkeit des klagenden Maklers zustande kam und ob gegenüber dem Interessenten ein schlüssiger Maklervertrag mit dem anderen Makler überhaupt nachweisbar ist.
Damit hat der OGH die wirtschaftlich wichtige Grenze gezogen: Die bloße Existenz eines „weiteren“ Maklers vernichtet den Anspruch des ersten nicht. Wer sich auf einen konkurrierenden Provisionsanspruch beruft, muss sauber darlegen können, auf welcher rechtlichen Grundlage dieser andere Makler überhaupt gegenüber derselben Partei tätig geworden sein soll.
Die Entscheidung des OGH erging unter der Aktenzahl 5 Ob 37/24d am 23.04.2024.
Warum gerade das Exposé so gefährlich unterschätzt wird
In vielen Vertriebs- und Vermittlungsstrukturen wird das Exposé, Datenblatt, Angebot oder Produktprofil als bloße Vorstufe angesehen. Juristisch kann genau dieser Schritt aber den Beginn einer zurechenbaren Vermittlung markieren. Wer das Objekt oder das Geschäft erstmals konkret „auf den Tisch“ bringt, schafft oft den entscheidenden Kommunikationsakt.
Das ist nicht nur im Immobilienbereich relevant. Auch im klassischen Vertriebsrecht stellt sich dieselbe Frage: Wer hat den Kunden erstmals identifiziert, angesprochen, vorqualifiziert und an den Prinzipal oder Vertragspartner herangeführt? Gerade bei Handelsvertretern, Tippgebern und Vertriebspartnern entscheidet häufig nicht das Schlussgespräch, sondern die dokumentierte Erstanbahnung.
Für die Beweisführung ist das Gold wert. E-Mail-Zeitstempel, CRM-Einträge, Versandprotokolle, Begleitnachrichten zum Exposé oder interne Weiterleitungsvermerke können am Ende wichtiger sein als spätere Behauptungen, jemand anderer habe „eigentlich alles gemacht“.
Vier typische Situationen, in denen die Entscheidung sofort relevant wird
- Mehrere Makler beim selben Objekt: Wenn Verkäufer, Eigentümerin oder Interessent parallel mit verschiedenen Vermittlern sprechen, drohen doppelte oder überlappende Forderungen.
- Abgeberprovisionen und Provisionssplits: Sobald Provisionen zwischen Erstmakler, Zubringer, Submakler oder Franchise-Partnern geteilt werden sollen, muss klar sein, wer welchen Anteil auf welcher Grundlage verlangt.
- Exposés von Dritten: Wenn ein Angebot nicht direkt vom Vertragspartner, sondern über einen Dritten kommt, stellt sich sofort die Frage, ob damit bereits ein provisionsrelevanter Kontakt hergestellt wurde.
- Vertrieb außerhalb der Immobilienbranche: Dieselbe Logik gilt bei Lead-Vermittlung, Handelsvertreterstrukturen und Vertriebspartnernetzen, wenn mehrere Personen am Zustandekommen desselben Geschäfts beteiligt sind.
Was Unternehmer jetzt in ihren Prozessen prüfen sollten
Wenn Sie als Unternehmer mit Vermittlern, Maklern oder externen Vertriebspartnern arbeiten, liegt das Risiko oft nicht im Provisionssatz, sondern in der fehlenden Dokumentation. Streit entsteht selten, weil niemand etwas getan hat. Streit entsteht, weil nicht mehr rekonstruierbar ist, wer in welcher Rolle gehandelt hat.
- Halten Sie schriftlich fest, wer von wem beauftragt ist.
- Regeln Sie Provisionsaufteilungen ausdrücklich, nicht erst nach Geschäftsabschluss.
- Verlangen Sie Transparenz, wenn ein Vermittler für beide Seiten oder in Doppelfunktion auftreten könnte.
- Dokumentieren Sie, wer das Exposé versendet oder den Erstkontakt hergestellt hat.
- Bauen Sie Indemnitäts- oder Freistellungsklauseln ein, wenn doppelte Provisionsansprüche drohen.
- Sichern Sie CRM-Daten, E-Mails und Zeitstempel, bevor sich die Versionen der Beteiligten auseinanderentwickeln.
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