Falsche Kostenauskunft, trotzdem Provision: Warum ein Makler trotz Fehler nicht alles zahlen muss
980 Euro zu viel für Heizkosten, Ärger mit einer Balkonverglasung und am Ende trotzdem noch Maklerprovision: Genau an dieser Stelle trennt das Recht sehr klar zwischen echtem Schaden, bloßem Ärger und wirtschaftlich enttäuschten Erwartungen.
Für Unternehmer im Vertrieb ist diese Linie besonders interessant. Denn sie betrifft nicht nur Immobilienmakler. Wer als Vertriebspartner, Franchisegeber, Handelsvertreter oder Vermittler vor Vertragsabschluss mit Kostenangaben, Genehmigungen oder technischen Freigaben arbeitet, bewegt sich im selben Risikofeld: Was passiert, wenn eine Auskunft falsch ist? Muss dann der ganze Vertrag „wirtschaftlich repariert“ werden? Oder nur der konkrete Nachteil?
Die Käuferin wollte mehr als nur 980 Euro zurück
Die Geschichte ist schnell erzählt, wirtschaftlich aber lehrreich. Eine Käuferin erwarb eine Eigentumswohnung über einen Makler. Vor dem Kauf erhielt sie Auskünfte zu den Heizkosten. Diese Angaben stellten sich als falsch oder zumindest unvollständig heraus. Außerdem erklärte der Makler, die Balkonverglasung sei rechtmäßig. Tatsächlich war diese rechtliche Einschätzung nicht abgesichert.
Nach dem Kauf verlangte die Käuferin Ersatz für die zu hohen Heizkosten von rund 980 Euro für ein Jahr. Dazu kamen rund 860 Euro für die ordnungsgemäße rechtliche Wiederherstellung der Balkonverglasung. Zusätzlich wollte sie festgestellt haben, dass der Makler auch für künftige Schäden haftet. Und die Provision? Die wollte sie überhaupt nicht zahlen.
Die wirtschaftliche Erwartung der Käuferin war nachvollziehbar: Wer mit bestimmten laufenden Kosten kalkuliert und auf die Rechtmäßigkeit eines Bauteils vertraut, will nicht nach Vertragsabschluss auf Mehrkosten sitzen bleiben. Das Gericht zog aber eine deutlich engere Grenze.
Nicht jeder Fehler öffnet das Tor zur Rückabwicklung
Der zentrale Punkt ist die Unterscheidung zwischen Vertrauensschaden und vollem Erfüllungsinteresse. Das klingt technisch, entscheidet aber über viel Geld.
Der Vertrauensschaden ist jener Nachteil, der gerade dadurch entsteht, dass jemand auf eine falsche Information vertraut hat. Hier also: die Differenz bei den Heizkosten, die die Käuferin wegen der unrichtigen Auskunft wirtschaftlich zusätzlich traf.
Das positive Erfüllungsinteresse geht weiter. Damit würde man den Geschädigten so stellen, als wäre das Geschäft in einer idealen, erwarteten Form zustande gekommen oder teilweise gar nicht abgeschlossen worden. Genau das bekam die Käuferin nicht.
Die Logik dahinter ist für Vertriebsfälle hochrelevant: Wer eine falsche Auskunft erteilt, haftet nicht automatisch für sämtliche wirtschaftlichen Folgen des gesamten Geschäfts. Ersatzfähig ist meist nur der konkrete Nachteil, der im Vertrauen auf die Information entstanden ist.
Was der OGH entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Linie und hielt fest: Bei einer unrichtigen Auskunft des Maklers ist grundsätzlich nur der Vertrauensschaden zu ersetzen. Die Käuferin erhielt daher nur jenen Betrag, der auf die fehlerhaften Heizkostenangaben zurückzuführen war.
Die Kosten für die Balkonverglasung wurden hingegen nicht zugesprochen. Der Grund: Ohne konkrete Anhaltspunkte für eine Rechtswidrigkeit musste der Makler keine tiefgehenden Nachforschungen anstellen. Er war also nicht verpflichtet, von sich aus Bauakten zu prüfen oder Zustimmungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschaffen, wenn es keine Warnsignale gab.
Besonders bemerkenswert für die Praxis ist der dritte Punkt: Trotz schuldhafter Fehlinformation blieb der Provisionsanspruch des Maklers nicht vollständig weg. Die Provision wurde nur um ein Drittel gekürzt. Genau darin liegt der wirtschaftlich heikle Teil solcher Fälle. Fehler kosten Geld. Aber sie vernichten nicht automatisch den gesamten Vergütungsanspruch.
Die Entscheidung erging zu OGH 10 Ob 56/24z vom 17.12.2024.
Diese drei Rechtsregeln sollten Vertriebsunternehmen kennen
§ 3 MaklerG verpflichtet den Makler zu Interessenwahrung und fachgerechtem Verhalten. Wer Informationen weitergibt, muss sorgfältig arbeiten und darf keine unrichtigen Zusicherungen in den Raum stellen.
§§ 1293 ff ABGB regeln den allgemeinen Schadenersatz. Wer rechtswidrig und schuldhaft einen Schaden verursacht, muss ihn ersetzen. Aber eben nur in jenem Umfang, den das Schadenersatzrecht tatsächlich erfasst.
§ 30 KSchG ist bei Verbrauchergeschäften rund um die Maklerprovision relevant. Pflichtverletzungen des Maklers können die Verdienstlichkeit mindern und damit auch die Provision kürzen, ohne dass sie vollständig entfällt.
Für die Praxis heißt das: Haftung, Nachforschungspflichten und Provisionsverlust sind drei verschiedene Fragen. Wer sie vermischt, bewertet sein Risiko oft falsch.
Wann aus einer Auskunft ein echtes Haftungsproblem wird
Entscheidend ist nicht nur, dass eine Information falsch war. Entscheidend ist auch, woher sie stammt, wie sicher sie dargestellt wurde und ob es erkennbare Warnzeichen gab.
Wenn Sie als Vermittler laufende Kosten nennen, sollten Quelle und Stichtag dokumentiert sein. „Laut Verkäufer“, „laut Energieausweis vom …“ oder „laut Abrechnung 2023“ ist rechtlich etwas völlig anderes als eine eigene, ungesicherte Zusage.
Wenn Sie Aussagen zu Genehmigungen, Zulassungen oder baulicher Rechtmäßigkeit machen, steigt das Risiko sofort. Vor allem dann, wenn sichtbare Umbauten vorliegen, Unterlagen widersprüchlich sind oder der Kunde gezielt nach der rechtlichen Zulässigkeit fragt. Dann kann aus bloßer Weitergabe schnell eine prüfpflichtige Aussage werden.
Wenn es dagegen keine Auffälligkeiten gibt, verlangt die Rechtsprechung nicht automatisch eine Vollprüfung ins Blaue hinein. Genau diese Grenze hat der OGH beim Balkon betont.
Vier typische Vertriebssituationen, in denen diese Entscheidung bares Geld wert ist
- Immobilienvertrieb: Betriebskosten, Energieverbrauch oder Genehmigungen werden aus Verkäuferunterlagen übernommen, ohne Quellen sauber zu dokumentieren.
- Franchise: Vorvertragliche Kalkulationen zu Personal-, Energie- oder Standortkosten werden zu optimistisch dargestellt und später als Zusicherung gelesen.
- Produktvertrieb: Ein Verkäufer verspricht, ein Produkt oder Umbau sei „selbstverständlich genehmigt“ oder „voll konform“, ohne Unterlagen geprüft zu haben.
- Handelsvertreter- und Außendienststeuerung: Provisionsansprüche geraten unter Druck, weil Kunden mit Schadenersatzforderungen aufrechnen oder die Vergütung mindern wollen.
Gerade für Unternehmen mit Außendienst oder Vermittlernetz ist das ein Organisationsproblem, nicht nur ein Einzelfallproblem. Falsche Standardaussagen vervielfachen das Risiko.
Was Sie jetzt intern prüfen sollten
- Verwenden Sie für Kostenangaben nur belegbare Unterlagen mit Datum und Quelle.
- Definieren Sie schriftlich, welche Auskünfte Ihr Vertrieb geben darf und welche nur „laut Unterlage“ weitergegeben werden.
- Legen Sie Eskalationsregeln fest: sichtbare Umbauten, fehlende Bewilligungen, Widersprüche in Dokumenten, ungewöhnlich niedrige Betriebskosten.
- Prüfen Sie Ihre Vertragsklauseln zur Auskunftshaftung und zu Nachforschungspflichten. Im Verbrauchergeschäft setzt das KSchG allerdings enge Grenzen.
- Überarbeiten Sie Provisionsregelungen, insbesondere zur Minderung und zur Aufrechnung mit behaupteten Gegenansprüchen.
- Schulen Sie Makler, Vertriebspartner und Franchisemanager auf den Unterschied zwischen „weitergegebener Information“ und „eigener Zusicherung“.
FAQ: Was Unternehmer und Vermittler dazu tatsächlich googeln
Habe ich als Kunde Anspruch auf den ganzen Kaufpreis-Schaden, wenn die Kostenauskunft falsch war?
Meist nein. Ersatzfähig ist regelmäßig nur der Vertrauensschaden, also jener konkrete Nachteil, der durch das Vertrauen auf die falsche Auskunft entstanden ist. Das bedeutet nicht automatisch Rückabwicklung oder vollständige wirtschaftliche Entlastung vom Geschäft.
Muss ein Makler oder Vertriebspartner jede Genehmigung selbst prüfen?
Nicht automatisch. Ohne erkennbare Warnsignale besteht grundsätzlich keine allgemeine Pflicht, jede Bauakte, Zustimmung oder behördliche Bewilligung aktiv zu erforschen. Anders kann es sein, wenn Widersprüche, sichtbare Auffälligkeiten oder konkrete Nachfragen vorliegen.
Verliert der Makler bei einer Falschauskunft immer die gesamte Provision?
Nein. Ein Fehlverhalten kann die Provision mindern, aber nicht zwingend vollständig beseitigen. Genau das zeigt die OGH-Entscheidung: Der Anspruch blieb bestehen, wurde aber um ein Drittel gekürzt.
Was ist für Unternehmen gefährlicher: die Haftung oder die Provisionskürzung?
Beides kann relevant sein, aber oft wird die Kombination unterschätzt. Einerseits drohen konkrete Schadenersatzansprüche. Andererseits können Provisionsforderungen wirtschaftlich entwertet werden, wenn Kunden Gegenansprüche einwenden oder die Verdienstlichkeit bestritten wird.
Als Rechtsanwalt in Wien mit langjähriger Erfahrung im Vertriebsrecht zeigt sich in solchen Fällen immer wieder dasselbe Muster: Nicht der große Grundsatzfehler kostet am meisten, sondern die kleine, ungesicherte Aussage vor Vertragsabschluss, die intern nie sauber dokumentiert wurde.
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