Sie lassen den Maklervertrag auslaufen, schalten danach selbst ein Inserat — und glauben, damit sei auch die Provisionsfrage erledigt. Genau an diesem Punkt wird es oft kostspielig. Denn wenn der Käufer schon früher über den Makler auf die Sache aufmerksam wurde, kann die Provision trotzdem fällig bleiben.
Der jetzt bestätigte Fall ist für Unternehmer, Verkäufer und Vertriebsverantwortliche besonders interessant, weil er ein Muster zeigt, das weit über Immobilien hinausgeht: Ein Lead taucht zuerst über einen Vermittler auf, später noch einmal über einen anderen Kanal. Die entscheidende Frage lautet dann nicht: Wer hat den Vertrag zuletzt “zugemacht”? Sondern: Wer hat den Interessenten so konkret ins Spiel gebracht, dass der spätere Abschluss darauf zurückgeht?
Die Geschichte: Erst abgelehnt, später privat verkauft — an dieselbe Käuferin
Eine Eigentümer-Familie wollte ihre Wohnung verkaufen und beauftragte dafür eine Maklerin befristet. Die Maklerin tat, was man in solchen Konstellationen erwartet: Sie schaltete ein Inserat, organisierte Besichtigungen und brachte eine konkrete Interessentin samt Kaufpreisangebot an den Tisch. Das Angebot lag bei 225.000 EUR.
Die Verkäufer lehnten damals ab. Der Maklervertrag lief danach aus. Erst anschließend übermittelte die Maklerin den Eigentümern die E‑Mail-Adressen sämtlicher Anfragen, also auch die Kontaktdaten von Personen, die sich für die Wohnung interessiert hatten.
Später versuchten es die Eigentümer ohne Maklerin und inserierten die Wohnung privat. Die bereits bekannte Interessentin erfuhr erneut von der Verkaufsgelegenheit, besichtigte noch einmal und kaufte schließlich — ausgerechnet zu jenem Preis von 225.000 EUR, der schon früher im Raum gestanden war.
Die Verkäufer wollten keine Provision zahlen. Ihre Linie war klar: Der Vertrag mit der Maklerin war beendet, der Abschluss sei erst später und über ein privates Inserat zustande gekommen. Die Maklerin sah das anders und klagte auf Provision.
Nicht der Name zählt, sondern die echte Zugriffsmöglichkeit
Der rechtliche Kern liegt im Begriff der “Namhaftmachung”. Im Maklerrecht geht es dabei darum, ob der Makler den Interessenten so konkret bezeichnet hat, dass der Auftraggeber den Kontakt wirtschaftlich nutzen kann. Das Maklergesetz regelt, wann einem Makler für seine Vermittlungstätigkeit Provision zusteht.
Wichtig ist dabei eine oft unterschätzte Feinheit: “Namhaft gemacht” bedeutet nicht zwingend, dass Vor- und Nachname förmlich übermittelt worden sein müssen. Entscheidend ist, ob der Interessent ausreichend individualisiert wurde und ob eine Kontaktaufnahme praktisch möglich war.
Genau das macht die Entscheidung so relevant für den Geschäftsalltag. Wer glaubt, ohne formelle Namensnennung könne kein Provisionsanspruch entstehen, unterschätzt die Gerichte. Die Praxis schaut stärker auf wirtschaftliche Realität als auf Etiketten.
Was der OGH daraus gemacht hat
Der Oberste Gerichtshof bestätigte den Provisionsanspruch der Maklerin und wies die Revision der Verkäufer ab. Maßgeblich war, dass die Maklerin die spätere Käuferin bereits während der Vertragslaufzeit so weit konkretisiert hatte, dass die Verkäufer wussten, um welche Interessentin es ging und zu welchem Preis sie kaufen wollte.
Der OGH hielt fest: Es kommt nicht allein auf eine ausdrückliche Namensnennung an. Ausschlaggebend war, dass die Maklerin über die Kontaktmöglichkeiten verfügte, dass die Verkäufer das frühere Angebot kannten und dass ihnen später bewusst war, dass diese Käuferin ursprünglich über die Maklerin auf die Wohnung aufmerksam geworden war.
Damit war die Tätigkeit der Maklerin aus Sicht des Gerichts verdienstlich und kausal für den späteren Kaufvertrag. Dass der Verkauf erst nach Ende des Maklervertrags und über einen privaten Vertriebsweg abgeschlossen wurde, änderte daran nichts. Die spätere Direktvermarktung kappte die wirtschaftliche Verursachung also nicht automatisch.
Die Entscheidung erging zu OGH 4 Ob 52/24x vom 23.04.2024.
Warum das auch für Handelsvertreter, Agenten und Lead-Dienstleister brisant ist
Der Fall spielt zwar im Maklerrecht, die wirtschaftliche Logik kennen aber viele Branchen. Ein Vermittler bringt einen Interessenten erstmals ins System. Der Auftraggeber lehnt zunächst ab, wartet ab oder wechselt den Kanal. Monate später kommt der Abschluss doch — und plötzlich streitet man darüber, wem der Kunde “zuzurechnen” ist.
Genau das passiert bei Handelsvertretern, Vertragshändlern, Lead-Generierung im B2B-Vertrieb, Franchise-Anbahnungen oder beim Verkauf hochwertiger Investitionsgüter. Der Lead erscheint zuerst über eine Messe, dann über eine Website, später über einen Direktkontakt der Geschäftsführung. Wenn nicht sauber dokumentiert ist, wer den Kunden ursprünglich herangeführt hat, wird aus Vertrieb schnell Prozessstoff.
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