56.160 Euro sind bezahlt — und trotzdem ist noch offen, wer wie viel davon behalten darf. Genau das passiert, wenn rund um einen einzigen Abschluss mehrere Vermittler tätig waren und später jeder behauptet, der eigentliche Türöffner gewesen zu sein. Für Unternehmer, Vertriebsleiter und Vermittler ist das kein Randthema, sondern ein klassisches Haftungs- und Margenrisiko.
Der jetzt veröffentlichte Streit drehte sich zwar um Immobilienmakler. Die wirtschaftliche Logik dahinter betrifft aber weit mehr: Handelsvertreter, Lead-Generatoren, Vertriebspartner, regionale Exklusivpartner und Franchise-Strukturen. Immer dann, wenn mehrere Personen oder Unternehmen am selben Geschäft „mitgewirkt“ haben, stellt sich dieselbe Frage: Wer war wirklich verdienstlich — und reicht ein Exklusivvertrag allein aus, um alle anderen Ansprüche auszuschalten?
Der Verkauf war geschafft. Der Provisionsstreit begann erst danach.
Eine Maklerin hatte einen allgemeinen Vermittlungsauftrag. Eine andere verfügte über einen Alleinvermittlungsauftrag. Beide arbeiteten also in Bezug auf dasselbe Objekt, aber unter unterschiedlichen vertraglichen Voraussetzungen. Vereinbart waren jeweils 3 % Provision.
Am Ende kam es zum Hausverkauf. Die Käufer zahlten an die Alleinvermittlerin 56.160 EUR. Damit hätte die Sache wirtschaftlich eigentlich abgeschlossen sein sollen. War sie aber nicht. Die andere Maklerin verlangte einen Anteil an dieser Provision und argumentierte, dass auch sie zur Vermittlung beigetragen habe.
Die Vorinstanzen wiesen das Begehren zunächst ab. Das Berufungsgericht ließ die Revision jedoch zu. Der Oberste Gerichtshof hob die Entscheidungen auf und verwies die Sache an das Erstgericht zurück. Der Grund: Es war noch gar nicht sauber festgestellt, ob und in welchem Ausmaß auch die klagende Maklerin „verdienstlich“ geworden war.
Der Knackpunkt: Exklusivität verdrängt nicht automatisch jede Mitverdienstlichkeit
Viele Auftraggeber und auch viele Vermittler gehen intuitiv von einem einfachen Bild aus: Wer den Alleinauftrag hat, bekommt die Provision; alle anderen schauen durch die Finger. Genau diese Annahme hat der OGH deutlich relativiert.
Nach § 6 Abs 5 MaklerG muss der Auftraggeber die Provision für denselben Vermittlungserfolg grundsätzlich nur einmal zahlen. Haben aber mehrere Makler zum Erfolg beigetragen, erhält jene Person die Provision, deren Verdienstlichkeit überwogen hat. Lässt sich kein klares Überwiegen feststellen, ist nach dem Maß der Verdienstlichkeit aufzuteilen; wenn auch das nicht feststellbar ist, kommt sogar eine Teilung je zur Hälfte in Betracht.
Wichtig ist die Aussage des OGH: Diese Regel gilt nicht nur dann, wenn zwei „normale“ Makler nebeneinander tätig werden. Sie kann auch dann greifen, wenn ein allgemeiner Vermittlungsauftrag auf einen Alleinvermittlungsauftrag trifft. Der Alleinauftrag blockiert die gesetzliche Aufteilungslogik also nicht automatisch.
Was „verdienstlich“ wirklich bedeutet
Der juristische Begriff klingt abstrakt, ist wirtschaftlich aber sehr konkret. „Verdienstlichkeit“ meint nicht bloß, dass jemand irgendwann einmal Kontakt hatte. Entscheidend ist, welchen tatsächlichen Beitrag der jeweilige Vermittler für das Zustandekommen des Geschäfts geleistet hat.
Hat ein Makler den Erstkontakt hergestellt? Wer hat das Objekt präsentiert? Wer hat Besichtigungen organisiert? Wer hat die Verhandlungen vorbereitet oder entscheidende Informationen geliefert? Wer hat den Käufer oder Verkäufer überhaupt erst in eine abschlussoffene Position gebracht? Genau diese Fragen müssen die Gerichte klären.
Der OGH hat deshalb die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben. Ohne Feststellungen zur konkreten Leistung der klagenden Maklerin lässt sich nicht beurteilen, ob sie leer ausgeht, ob ihr ein Teil der Provision zusteht oder ob ihre Mitwirkung wirtschaftlich zu gering war.
Warum eine Schadloshaltung das Problem oft nicht löst
Im Verfahren spielte auch eine Schadlosstellungszusage eine Rolle. Solche Klauseln sollen in der Praxis oft beruhigen: Ein Vertragspartner verspricht dem anderen, ihn von bestimmten Ansprüchen freizuhalten. Das klingt nach Absicherung, schafft aber nicht automatisch einen Direktanspruch eines Dritten.
Der OGH stellt klar: Eine bloße Schadlosstellungszusage der einen Maklerin gegenüber den Verkäufern verschafft der anderen Maklerin nicht von selbst einen unmittelbaren Anspruch. Wer mit internen Freistellungen arbeitet, löst also nicht zwingend das Außenverhältnis zu konkurrierenden Vermittlern.
Für die Vertragsgestaltung ist das heikel. Viele Unternehmen glauben, mit einer internen Haftungs- oder Freistellungsklausel sei die Struktur „sauber“. Tatsächlich bleibt oft offen, wer bei konkurrierenden Forderungen am Ende wirklich zahlen muss — und an wen.
Die Entscheidung des OGH: noch kein Sieger, aber eine klare Leitlinie
Der Oberste Gerichtshof hat die Sache nicht endgültig zugunsten einer Seite entschieden, sondern zur ergänzenden Feststellung zurückverwiesen. Die Leitlinie ist dennoch klar: § 6 Abs 5 MaklerG ist auch beim Zusammentreffen von allgemeinem Vermittlungsauftrag und Alleinvermittlungsauftrag anwendbar. Maßgeblich ist die konkrete Verdienstlichkeit beider Beteiligten.
Die Entscheidung zeigt damit eine Grenze des Alleinauftrags auf. Er schafft Exklusivität im Vertragsverhältnis, aber nicht automatisch Immunität gegen jeden späteren Provisionskonflikt mit einem anderen Vermittler, der nachweisbar anbahnte, einführte oder den Abschluss mittrug.
Die OGH-Entscheidung erging zu 4 Ob 47/24v vom 23.04.2024.
Warum das für Vertriebsverträge weit über Maklerfälle hinaus relevant ist
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