Radiusklausel im Einkaufszentrum: Verboten erst ab Marktmacht — warum 14,5 % den Unterschied machen
Eine einzige Klausel kann darüber entscheiden, ob ein Mieter seine Marke in der Nachbar-Mall ausrollen darf — oder ob der Centerbetreiber genau das verhindern kann. Viele halten solche Radiusklauseln reflexartig für kartellrechtlich heikel. Der entscheidende Punkt ist aber oft nicht die Schärfe der Formulierung, sondern eine viel trockenere Frage: Wie groß ist die Marktmacht auf dem tatsächlich relevanten Markt?
Genau daran hing auch ein Verfahren vor dem Obersten Gerichtshof. Ein Einkaufszentrum verpflichtete seine Mieter, unter derselben Marke keine zusätzliche Filiale in anderen Einkaufszentren zu eröffnen und Dritten diese Marke dort auch nicht zu überlassen. Die Bundeswettbewerbsbehörde wollte diese Klauseln verbieten lassen und verlangte zusätzlich, dass Mieter und Investoren über ein Verbot informiert werden. Am Ende blieb die Klausel aber aufrecht — nicht weil Radiusklauseln harmlos wären, sondern weil die wirtschaftliche Analyse keine problematische Marktmacht ergab.
Nicht die Klausel allein war das Problem, sondern der Markt dahinter
Der Betreiber des Einkaufszentrums verfolgte ein klassisches wirtschaftliches Ziel: Er wollte den Markenmix im Center absichern und verhindern, dass einzelne Konzepte wenige Minuten entfernt in einem konkurrierenden Einkaufszentrum nochmals auftauchen. Für Mieter kann das attraktiv sein, wenn Exklusivität Frequenz bringt. Für andere Marktteilnehmer kann dieselbe Klausel wie eine Zugangssperre wirken.
Die Bundeswettbewerbsbehörde sah darin einen kartellrechtlich relevanten Wettbewerbsverstoß. Das Kartellgericht ging einen anderen Weg und stellte zuerst die vorgelagerte Frage: Auf welchem Markt ist diese Klausel überhaupt zu beurteilen? Erst wenn man weiß, welche Flächenangebote aus Sicht eines Mieters tatsächlich austauschbar sind, lässt sich ein Marktanteil seriös berechnen.
Genau an dieser Stelle wurde das Verfahren entschieden. Nicht mit Empörung über restriktive Vertragsgestaltung, sondern mit Marktdefinition, Flächenvergleich und ökonomischer Methodik.
Warum die 15-%-Grenze im Vertikalverhältnis so wichtig ist
Nach dem österreichischen Kartellrecht ist nicht jede wettbewerbsbeschränkende Vertragsklausel automatisch verboten. Bei Vertikalverhältnissen — also dort, wo die Parteien nicht auf derselben Marktstufe konkurrieren, etwa Vermieter und Mieter, Hersteller und Händler oder Franchisegeberin und Franchisenehmer — gibt es eine Bagatellschwelle.
§ 2 KartG regelt das Kartellverbot. Vereinfacht gesagt sind Vereinbarungen unzulässig, wenn sie den Wettbewerb spürbar beschränken. § 2 Abs 2 Z 1 KartG nimmt aber Bagatellkartelle aus: Bei nicht miteinander im Wettbewerb stehenden Unternehmen greift die Ausnahme, wenn jedes beteiligte Unternehmen am relevanten Markt unter 15 % liegt und keine besonders schweren Beschränkungen bezweckt werden.
Das ist für die Praxis entscheidend. Eine Radiusklausel kann auf dem Papier streng aussehen und dennoch kartellrechtlich zulässig sein, wenn die beteiligten Unternehmen unter dieser Schwelle bleiben. Umgekehrt kann dieselbe Klausel bei stärkerer Marktposition schnell problematisch werden.
Welche Flächen zählen überhaupt mit — und warum der SSNIP-Test hier hielt
Das Gericht stellte auf das Bedarfsmarktkonzept ab. Gemeint ist damit die Frage, welche Alternativen ein Mieter vernünftigerweise hat. Geht es nur um andere große Einkaufszentren? Zählen auch Fachmarktzentren, Retail Parks oder gut frequentierte Einkaufsstraßen? Und wie weit reicht das Gebiet, in dem ein Markenanbieter realistisch nach Ausweichflächen sucht?
Zur Beantwortung wurde der SSNIP-Test herangezogen. Hinter der sperrigen Abkürzung steckt ein einfaches Gedankenexperiment: Würde ein hypothetischer Monopolist bei einer kleinen, aber spürbaren und nicht bloß vorübergehenden Preiserhöhung so viele Mieter an andere Standorte verlieren, dass die Preiserhöhung wirtschaftlich unattraktiv wäre? Wenn ja, gehören diese Ausweichmöglichkeiten zum selben Markt.
Die Bundeswettbewerbsbehörde kritisierte diese Methode mit dem Hinweis auf die sogenannte „cellophane fallacy“. Dieser Einwand lautet vereinfacht: Wenn das aktuelle Preisniveau schon überhöht ist, kann ein SSNIP-Test den Markt künstlich zu weit ziehen, weil Kunden bereits jetzt ausweichen. Der OGH ließ dieses Argument hier nicht gelten, weil die Mieten des Centers nach den Feststellungen im Marktniveau lagen. Damit war der SSNIP-Test als Methode in dieser Konstellation zulässig.
Das Ergebnis der Marktabgrenzung war für den Betreiber günstig: Der relevante Anteil im lokalen Vermietungsmarkt lag nur bei rund 14 bis 14,5 %. Damit blieb man unter der Bagatellschwelle.
Der OGH sagt klar: Wer die Ökonomie sauber belegt, gewinnt oft den Kartellpunkt
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Abweisung der Anträge der Bundeswettbewerbsbehörde und stellte sich hinter die Marktdefinition des Erstgerichts. Die Entscheidung erging zu 16 Ok 2/24w vom 16.09.2024.
Bemerkenswert ist weniger das Ergebnis als die Begründungslinie. Der OGH behandelte die methodische Kritik an der Marktdefinition sehr nüchtern und ließ erkennen, dass die konkrete Marktabgrenzung und die wirtschaftliche Würdigung stark von Tatsachenfeststellungen abhängen. Wer in einem solchen Verfahren mit belastbarer Datengrundlage arbeitet, hat einen massiven Vorteil.
Ebenso wichtig: Eine zusätzliche Marktanteilsbetrachtung „von der Mieterseite“ hielt der OGH in dieser Konstellation nicht für erforderlich. Das europäische Wettbewerbsrecht spielte ebenfalls keine Rolle, weil keine spürbare grenzüberschreitende Auswirkung festgestellt wurde.
Was diese Entscheidung für Centerbetreiber, Franchisegeber und Vertriebsnetze praktisch bedeutet
Wenn Sie als Betreiber eines Einkaufszentrums, Retail-Parks oder Factory Outlets Exklusivitäts- oder Radiusklauseln verwenden, liefert die Entscheidung keine Blankovollmacht. Sie zeigt aber, dass solche Klauseln nicht automatisch kippen. Entscheidend ist, ob Sie im lokal relevanten Flächenmarkt tatsächlich Marktmacht haben.
Wenn Sie als Franchisegeberin oder Hersteller mit Händlernetz Standortschutz vereinbaren, ist die Logik ähnlich. Auch dort steht und fällt die kartellrechtliche Beurteilung oft mit der Marktdefinition: Welche Absatzkanäle, Standorte oder Vertriebsformen sind aus Sicht des Vertragspartners realistisch austauschbar?
Wenn Ihr Unternehmen mehrere Standorte in einer Region bündelt, wird die Sache heikler. Denn eine Klausel, die bei einem einzelnen Center noch unauffällig ist, kann durch Gruppen- oder Konzernstrukturen plötzlich eine ganz andere Reichweite bekommen. Dann rückt auch die Frage näher, ob Schwellenwerte noch eingehalten werden.
Bei Grenzregionen oder überregionalen Ketten muss zusätzlich das Unionsrecht geprüft werden. Dann geht es nicht mehr nur um das österreichische Bagatellkartell, sondern auch um die vertikale Gruppenfreistellung und die 30-%-Schwelle nach EU-Recht sowie um die Sonderregeln für Wettbewerbsverbote und Non-Compete-Klauseln.
Vier Punkte, die vor jeder Radiusklausel auf den Tisch gehören
- Markt sauber definieren: Welche Flächen sind für den betroffenen Mieter wirklich austauschbar? Einkaufszentren, Fachmarktzentren, Einkaufsstraßen und innerstädtische Lagen dürfen nicht schematisch vermischt oder ausgeschlossen werden.
- Marktanteile belegen: Prüfen Sie Ihren Anteil am relevanten lokalen Flächenmarkt. Nicht grob schätzen, sondern dokumentieren — mit nachvollziehbarer Herleitung.
- Klausel eng formulieren: Markenbezogen, räumlich nachvollziehbar und ohne pauschales Verbot weiterer Standorte. Je breiter die Klausel, desto höher das Risiko.
- Preisniveau mitdenken: Wenn Ihre Mieten oder Gebühren deutlich über Marktniveau liegen, kann die ökonomische Argumentation bei der Marktdefinition angreifbar werden.
FAQ: So suchen Unternehmer tatsächlich nach diesem Thema
Ist eine Radiusklausel im Mietvertrag für ein Einkaufszentrum automatisch unzulässig?
Nein. Eine Radiusklausel ist nicht per se verboten. Kartellrechtlich kritisch wird sie vor allem dann, wenn dadurch der Wettbewerb spürbar beschränkt wird und keine Bagatellausnahme greift. Dafür muss zuerst der relevante Markt sauber abgegrenzt werden.
Was bedeutet die 15-%-Grenze bei Vertikalverträgen?
Liegt bei einem Vertikalverhältnis jedes beteiligte Unternehmen am relevanten Markt unter 15 %, kann ein Bagatellkartell vorliegen. Dann fällt die Vereinbarung in vielen Fällen nicht unter das Kartellverbot. Diese Grenze hilft aber nur, wenn keine besonders schweren Beschränkungen bezweckt sind und die Marktdefinition belastbar ist.
Kann ich als Franchisegeber oder Hersteller ähnliche Klauseln verwenden?
Ja, die Grundlogik ist übertragbar. Gebietsschutz, Standortschutz und bestimmte Non-Compete-Regeln können zulässig sein, wenn sie inhaltlich maßvoll sind und die Marktanteile nicht problematisch werden. Kritisch wird es bei zu weiten Verboten, langen Nachwirkungen oder bei starker Marktstellung.
Was mache ich, wenn die Bundeswettbewerbsbehörde eine Klausel aufgreift?
Dann entscheidet oft nicht die Schlagwortdiskussion, sondern die Qualität Ihrer wirtschaftlichen Analyse. Marktdefinition, Vergleichsstandorte, Preisniveau und Marktanteile müssen sofort belastbar aufbereitet werden. Gerade in solchen Verfahren kann ein ökonomisches Gutachten den Ausschlag geben.
Für Unternehmer ist die Lehre aus 16 Ok 2/24w vom 16.09.2024 klar: Nicht jede restriktiv wirkende Vertragsklausel ist kartellrechtswidrig. Aber wer Radiusklauseln verwendet, sollte nicht bei der Formulierung stehen bleiben. Die eigentliche Risikofrage lautet: Wie sieht Ihr Markt aus — und können Sie das auch beweisen?
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