Sie investieren in ein Gebäude, zahlen aus eigener Tasche, nutzen es wie Ihr eigenes – und nach einem Wasserschaden meldet sich nicht nur die Versicherung, sondern später auch ein Regressgegner. Genau an dieser Stelle wird ein Punkt entscheidend, den viele Unternehmer, Betreiber und Auftragnehmer unterschätzen: Wem ist das versicherte Interesse rechtlich überhaupt zuzuordnen?
Der Oberste Gerichtshof hat diese Frage in einer Entscheidung mit erheblicher Praxisrelevanz aufgegriffen. Nicht wegen eines klassischen Großprojekts, sondern wegen einer Konstellation, die im Geschäftsleben erstaunlich oft vorkommt: Jemand baut oder investiert auf fremdem Grund, die tatsächlichen Nutzungs- und Eigentumsverhältnisse bleiben unscharf, und erst im Schadensfall zeigt sich, wie viel Sprengkraft darin steckt.
Ein Haus wie das eigene – rechtlich aber nicht das eigene
Ein Mann errichtete auf dem Grundstück der Eltern seiner Lebensgefährtin ein Wohnhaus. Die Baukosten trug er selbst. Wirtschaftlich war die Sache für ihn klar: Er finanzierte das Haus, nutzte es und behandelte es als seine Immobilie. Juristisch war die Lage deutlich heikler, weil das Grundstück nicht ihm gehörte.
Dann kam der Schaden. Wegen eines Rückstaus im öffentlichen Kanalnetz drückte Abwasser in den Keller. Zusätzlich stand im Raum, dass eine vorgeschriebene Rückstauklappe nicht eingebaut worden war. Die Gebäudeversicherung regulierte den Schaden gegenüber ihrem Versicherungsnehmer. Danach wollte sie das ausgezahlte Geld vom Betreiber des Kanalnetzes zurückholen.
Genau dort entzündete sich der Streit: Konnte die Versicherung überhaupt Regress verlangen, wenn der Versicherungsnehmer gar nicht Eigentümer des Grundstücks war? Oder fehlte es bereits an der Anspruchsgrundlage, weil der eigentlich geschädigte Eigentümer eine andere Person war?
Der Knackpunkt: Wenn eine Versicherung wirtschaftlich jemand anderen schützt
Bei Sachversicherungen ist typischerweise das Interesse des Eigentümers versichert. Das klingt einfach, wird in der Praxis aber schnell kompliziert. Gerade bei Familienkonstruktionen, gemieteten Flächen, Franchise-Standorten, Schauraumbauten oder Investitionen auf fremdem Grund fallen wirtschaftliche Nutzung und rechtliche Eigentumslage oft auseinander.
Das österreichische Versicherungsvertragsrecht kennt dafür die „Versicherung für fremde Rechnung“. Gemeint ist damit eine Versicherung, die zwar von einer Person abgeschlossen wird, wirtschaftlich aber das Interesse einer anderen Person abdeckt. Das ist kein exotischer Sonderfall, sondern bei genauer Betrachtung in vielen Vertrags- und Projektstrukturen angelegt.
Entscheidend ist dann nicht nur, wer die Prämie bezahlt oder wer in der Polizze als Versicherungsnehmer genannt ist. Entscheidend ist auch, wessen Interesse an der versicherten Sache tatsächlich geschützt werden sollte. Genau diese Betrachtung hatte das Berufungsgericht zu eng gesehen.
Was der OGH korrigiert hat
Der OGH stellte klar, dass die Aktivlegitimation der Versicherung nicht vorschnell verneint werden darf, wenn eine Versicherung für fremde Rechnung in Betracht kommt. Wenn der Vertrag faktisch das Interesse des tatsächlichen Geschädigten deckt, können dessen Ersatzansprüche nach Zahlung auf den Versicherer übergehen.
Rechtsgrundlage dafür ist § 67 VersVG. Diese Bestimmung regelt den gesetzlichen Forderungsübergang: Zahlt der Versicherer den Schaden, gehen Ersatzansprüche des Geschädigten gegen den Schädiger auf den Versicherer über. Der Versicherer kann dann Rückgriff nehmen.
Der OGH gab daher der Revision der Versicherung statt und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück. Die Frage war also nicht endgültig entschieden, aber eines war klar: Das Berufungsgericht durfte die Aktivlegitimation nicht schon deshalb abschneiden, weil der Versicherungsnehmer nicht Eigentümer des Grundstücks war.
Die Entscheidung erging zu 7 Ob 201/24d vom 20.11.2024.
Warum das für Unternehmer, Franchisenehmer und Montagepartner heikel ist
Der Fall wirkt auf den ersten Blick privat. In Wahrheit betrifft er eine typische Risikolage im Geschäftsverkehr. Viele betriebliche Investitionen erfolgen auf Flächen, die dem Unternehmen gerade nicht gehören: gemietete Lokale, Familienliegenschaften, Standorte von verbundenen Gesellschaften, Shop-in-Shop-Flächen oder von Dritten bereitgestellte Grundstücke.
Wenn dort ein Schaden entsteht, schaut der Versicherer nach der Regulierung genau hin. Dann geht es nicht mehr nur um den Schaden selbst, sondern um Regressketten: gegen Netzbetreiber, Installateure, Lieferanten, Generalunternehmer, Subunternehmer oder Wartungsfirmen.
Besonders unangenehm wird es, wenn behördliche Auflagen nicht sauber erfüllt oder dokumentiert wurden. Im besprochenen Fall spielte die fehlende Rückstauklappe eine wichtige Rolle. Das betrifft nicht nur die Haftung des möglichen Schädigers, sondern auch Mitverschuldensfragen. Wer Einbau-, Prüf- oder Dokumentationspflichten vernachlässigt, liefert dem Gegner oft genau das Argument, das den Anspruch kürzt oder ganz kippen lässt.
Vier Situationen, in denen Sie das Thema sofort prüfen sollten
Wenn Sie als Franchisenehmer einen Standort auf einem Grundstück eines Familienangehörigen oder einer Besitzgesellschaft ausbauen, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Eigentum, Nutzung und Versicherung automatisch zusammenpassen.
Wenn Ihr Unternehmen als Händler oder Vertragspartner Umbauten, Montagen oder technische Installationen auf Liegenschaften Dritter vornimmt, kann ein späterer Regress des Versicherers direkt bei Ihnen landen – auch wenn Sie mit der Versicherung selbst nie einen Vertrag hatten.
Wenn Sie als Vermieter, Betreiber oder Lieferant in Verträgen keinen Subrogationsverzicht geregelt haben, kann eine Schadenszahlung des Versicherers die Tür für Regressforderungen öffnen, mit denen auf operativer Ebene niemand gerechnet hat.
Wenn Baubewilligungen oder technische Auflagen – etwa Rückstausicherungen, Brandschutz, Entwässerung oder Abnahmeprotokolle – nicht lückenlos dokumentiert sind, entsteht im Streit regelmäßig ein Mitverschuldensproblem mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen.
Welche Rechtsfragen jetzt auf den Tisch gehören
§ 67 VersVG ist die zentrale Norm für den Regress. Sie bewirkt, dass Schadenersatzansprüche des Geschädigten nach Leistung des Versicherers auf diesen übergehen. Für den potenziellen Schädiger bedeutet das: Er verhandelt plötzlich nicht mehr mit dem Kunden oder Eigentümer, sondern mit einer professionell auftretenden Versicherung.
Die Konstruktion der Versicherung für fremde Rechnung ist deshalb so relevant, weil sie den Kreis der geschützten Interessen erweitert. Wer nur auf den Namen des Versicherungsnehmers schaut, verfehlt oft die eigentliche Risikolage.
Daneben werden in solchen Verfahren regelmäßig auch allgemeine schadenersatzrechtliche Fragen nach dem ABGB geprüft: Wer hat welche Pflicht verletzt, war der Schaden vorhersehbar, gab es eine Obliegenheitsverletzung oder ein Mitverschulden? Gerade technische Sicherungen wie Rückstauklappen sind hier kein Nebenschauplatz, sondern oft der wirtschaftliche Dreh- und Angelpunkt.
Checkliste: So vermeiden Sie teure Überraschungen nach dem Schadensfall
- Eigentum und Nutzung schriftlich regeln: Wenn auf fremdem Grund gebaut oder investiert wird, brauchen Sie eine klare Vereinbarung zu Eigentum, Nutzung, Instandhaltung und Risiko.
- Polizzen genau lesen: Prüfen Sie, wer versichert ist und ob die Deckung ausdrücklich auch „für fremde Rechnung“ erfolgt.
- Subrogation mitdenken: Klären Sie in Verträgen, ob Regressrechte des Versicherers bestehen oder ob ein Subrogationsverzicht zugunsten bestimmter Vertragspartner vorgesehen ist.
- Haftung sauber verteilen: In Werk-, Vertriebs-, Franchise- und Lieferverträgen sollte klar geregelt sein, wer Installations-, Prüf-, Abnahme- und Dokumentationspflichten trägt.
- Behördliche Auflagen nachweisbar erfüllen: Rückstausicherung, Entwässerung, Brandschutz und ähnliche Vorgaben sollten nicht nur umgesetzt, sondern auch dokumentiert werden.
- Nach einem Schaden sofort die Anspruchskette prüfen: Wer ist Eigentümer, wer Versicherungsnehmer, wer wirtschaftlich Geschädigter, und welche Ansprüche könnten auf einen Versicherer übergegangen sein?
FAQ: Was Unternehmer dazu tatsächlich googeln
Kann eine Versicherung gegen mich vorgehen, obwohl ich mit ihr keinen Vertrag habe?
Ja. Wenn der Versicherer einen Schaden bezahlt hat, können Ersatzansprüche des Geschädigten nach § 67 VersVG auf ihn übergehen. Dann macht der Versicherer nicht eigene „neue“ Rechte geltend, sondern die übergegangenen Ansprüche des Geschädigten. Das ist im Bau-, Liefer- und Installationsbereich ein sehr praktisches Regressrisiko.
Habe ich ein Problem, wenn auf fremdem Grund gebaut wurde, aber alles nur mündlich abgesprochen war?
Ja, genau das ist gefährlich. Ohne schriftliche Regelung bleiben Eigentum, Nutzungsrechte, Erhaltungspflichten und Versicherungsschutz oft unklar. Im Schadensfall wird diese Unklarheit nicht kleiner, sondern zum zentralen Streitpunkt. Wer dann zahlen muss, hängt oft von Details ab, die Jahre zuvor niemand dokumentiert hat.
Was bedeutet „Versicherung für fremde Rechnung“ einfach erklärt?
Das heißt: Eine Person schließt die Versicherung ab, geschützt wird wirtschaftlich aber das Interesse einer anderen Person. Typisch ist das bei fremdem Eigentum, verbundenen Unternehmen, Miet- oder Familienkonstellationen. Für Regressfragen ist das deshalb wichtig, weil Ansprüche des tatsächlich Geschädigten auf den Versicherer übergehen können.
Spielt eine fehlende technische Sicherung wie eine Rückstauklappe wirklich so eine große Rolle?
Ja. Solche Sicherungen sind oft entscheidend für die Frage des Mitverschuldens. Wenn vorgeschriebene Maßnahmen nicht eingebaut oder nicht nachweisbar gewartet wurden, kann das Ersatzansprüche deutlich reduzieren. Für Betreiber, Bauherren, Installateure und Vertragspartner ist die Dokumentation daher fast so wichtig wie die technische Umsetzung selbst.
Gerade bei Investitionen auf fremdem Grund zeigt sich, wie schnell aus einer vermeintlich internen oder familiären Lösung ein haftungsrechtliches Problem mit mehreren Beteiligten wird. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in Wien ist Dr. Pichler im Vertriebs- und Handelsrecht regelmäßig mit Vertragsstrukturen befasst, in denen Eigentum, Nutzung, Versicherung und Regress sauber aufeinander abgestimmt werden müssen.
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