Ein neuer Boden im Geschäftslokal kann am Ende teurer werden als die ganze Sanierung — nämlich dann, wenn Staub, Schmutz oder Erschütterungen nicht nur den eigenen Betrieb treffen, sondern fremde Warenbestände im selben Haus beschädigen.
Genau das ist in Mehrmieter-Objekten kein Randthema, sondern tägliches Geschäftsrisiko: unten Verkaufsfläche, dahinter Lager, darüber Büro, daneben ein anderer Nutzer mit empfindlicher Ware, Technik oder Archiven. Wer dort Umbauarbeiten beauftragt, denkt oft an Bauzeit, Kosten und Wiedereröffnung. Viel seltener denkt man an eine Frage, die später über die Haftung entscheidet: Musste der Bauunternehmer auch auf Dritte Rücksicht nehmen, obwohl mit ihnen gar kein Vertrag bestanden?
Ein Minibagger oben, ein beschädigtes Archiv unten
Die Ausgangslage war wirtschaftlich unspektakulär und juristisch brisant. Ein Lebensmittelhändler ließ den Fußboden seines Geschäfts bis auf die Tragkonstruktion abtragen. Das beauftragte Bauunternehmen arbeitete dabei mit einem Minibagger. Unter dem Geschäft befand sich ein Keller, den der Kläger — Gesellschafter der Hauseigentümerin — zur Lagerung eines großen Tonträger-Archivs nutzte.
Während der Arbeiten drangen offenbar Schmutz und Partikel in den darunterliegenden Keller ein. Das Archiv wurde beschädigt. Danach ging es nicht mehr um Baufortschritt, sondern um erhebliche Reinigungs- und Wiederherstellungskosten. Besonders heikel: Dem Bauunternehmen war vor Beginn der Arbeiten nicht mitgeteilt worden, dass im Keller ein umfangreiches Archiv lagerte.
Prozessual nahm der Fall einige Wendungen. Zunächst wurde eine Haftung des Bauunternehmens teilweise bejaht, später wieder bestritten. Das Berufungsgericht hielt aber einen entscheidenden Punkt offen: Es müsse geprüft werden, ob aus dem Werkvertrag zwischen Mieter und Bauunternehmen Schutzpflichten auch zugunsten des Archivnutzers folgen.
Nicht Nachbarrecht, sondern Werkvertrag: Der eigentliche Hebel
Der wirtschaftlich spannendste Punkt liegt nicht im klassischen Nachbarrecht. Der OGH hat den Gedanken bestätigt, dass ein Werkvertrag unter bestimmten Voraussetzungen Schutzwirkungen zugunsten Dritter entfalten kann. Das bedeutet: Auch wer den Vertrag nicht unterschrieben hat, kann unter Umständen Schadenersatzansprüche gegen den Werkunternehmer geltend machen.
Die Entscheidung ist deshalb für Unternehmer relevant, weil Bauunternehmen in solchen Konstellationen oft nicht über nachbarrechtliche Regeln haften. Nachbarrechtliche Pflichten treffen typischerweise denjenigen, der ein Grundstück oder Objekt für eigene Zwecke nutzt. Der Werkunternehmer nutzt die fremde Fläche aber regelmäßig nicht für eigene Zwecke, sondern führt dort nur einen Auftrag aus.
Der andere Anspruchsweg ist deutlich praxisnäher: Wer einen Werkvertrag erfüllt, muss bei der Durchführung nicht nur den Besteller im Blick haben, sondern auch bestimmte Dritte, wenn sie sich vorhersehbar im Gefahrenbereich befinden und ihrer Nutzung eine erkennbare Nähe zur Vertragssphäre des Auftraggebers zukommt.
Was der OGH konkret bestätigt hat
Der OGH hat den Revisionsrekurs in prozessualen Punkten verworfen, den rechtlichen Ansatz des Berufungsgerichts aber ausdrücklich getragen: Schutz- und Sorgfaltspflichten aus einem Werkvertrag können sich auf Dritte erstrecken. Maßgeblich sind dabei vor allem zwei Fragen: War die Gefährdung des Dritten vorhersehbar? Und stand dieser Dritte dem Leistungsbereich des Vertrags so nahe, dass seine Einbeziehung sachlich naheliegt?
Gerade bei Arbeiten an der Trennschicht zwischen zwei Nutzungsbereichen — hier dem Boden des Geschäfts und dem darunterliegenden Keller — liegt ein solcher Gefahrenzusammenhang nahe. Wer dort mit schwerem Gerät arbeitet, muss Risiken für angrenzende oder darunter liegende Bereiche mitdenken. Das gilt besonders dann, wenn diese Bereiche berechtigt genutzt werden.
Die OGH-Entscheidung 5 Ob 35/24m vom 18.04.2024 zeigt damit eine Linie, die für Unternehmer in gemischt genutzten Immobilien erhebliches Gewicht hat: Haftung kann nicht nur an Eigentum, Besitz oder direkter Vertragsbeziehung hängen, sondern an der vorhersehbaren Gefährdung eines Dritten bei der Werkleistung.
Die juristische Logik dahinter — in verständlichen Regeln
Der Werkvertrag nach dem ABGB verpflichtet den Unternehmer nicht bloß zur Herstellung des Werks. Aus dem Vertrag folgen auch Schutz- und Sorgfaltspflichten. Diese Nebenpflichten sollen verhindern, dass bei der Leistungserbringung vermeidbare Schäden entstehen.
§ 1295 ABGB ist die allgemeine Grundlage für Schadenersatz. Wer einem anderen rechtswidrig und schuldhaft Schaden zufügt, haftet. Die Rechtswidrigkeit kann sich auch aus der Verletzung vertraglicher Schutzpflichten ergeben, selbst wenn der Geschädigte nicht Vertragspartei war.
Für die Einbeziehung Dritter verlangt die Rechtsprechung keine grenzenlose Haftung. Es geht nicht um irgendeinen zufälligen Betroffenen. Geschützt sind vielmehr Personen, die der Vertragssphäre erkennbar nahe stehen und deren Gefährdung bei ordentlicher Durchführung der Arbeiten voraussehbar ist.
Entscheidend ist daher oft nicht nur, was beschädigt wurde, sondern was vor Arbeitsbeginn erkennbar war. Liegt unter einer Verkaufsfläche ein Keller, ein Lager, ein Archiv oder ein Technikraum, dann wird diese Nutzung rechtlich relevant. Noch relevanter wird sie, wenn sie dem Auftragnehmer mitgeteilt und dokumentiert wurde.
Vier typische Situationen, in denen das für Vertriebsunternehmen teuer wird
Wenn Sie als Franchisenehmer in einem Einkaufs- oder Zinshaus umbauen, während unter Ihrem Geschäft Waren oder Unterlagen eines anderen Nutzers lagern, reicht ein Standard-Werkvertrag oft nicht aus. Ohne klare Schutzmaßnahmen diskutieren Sie nach dem Schadenfall über Vorhersehbarkeit, Information und Sorgfalt — also über Haftung.
Wenn Sie als Vertragshändler in einem Mehrmieterobjekt ein Lager mit empfindlicher Elektronik, Ersatzteilen oder Dokumentation betreiben, kann schon Staubeintrag einen hohen Vermögenswert vernichten. Der Streit dreht sich dann regelmäßig nicht nur um Reinigungskosten, sondern auch um Wiederbeschaffung, Betriebsausfall und Beweisprobleme.
Wenn Ihr Vermieter Bauarbeiten im Haus zulässt und externe Unternehmen tätig werden, sind Sie nicht automatisch rechtlos, nur weil Sie mit dem Bauunternehmen keinen Vertrag abgeschlossen haben. Gerade hier wird die Schutzwirkung des Werkvertrags praktisch bedeutsam.
Wenn Versicherer eine Deckung mit dem Hinweis auf fehlende Kenntnis sensibler Lagergüter verweigern, kippt der Fokus sofort auf die Dokumentation: Wer wusste was, wann, in welcher Form, und welche Schutzmaßnahmen wurden trotzdem oder eben nicht getroffen?
Was in Bau- und Werkverträgen vor Arbeitsbeginn hineinmuss
- Offenlegungspflicht: Alle bekannten Nutzungen angrenzender oder darunterliegender Flächen schriftlich nennen — insbesondere Lager, Archive, IT-Räume, Showrooms und wertvolle Bestände.
- Schutzmaßnahmen: Staubschutz, Abdichtung, Abdeckung, Auswahl geeigneter Geräte, Reinigungsintervalle und Messprotokolle ausdrücklich vereinbaren.
- Begehungsprotokoll: Vor Beginn gemeinsame Besichtigung mit Fotodokumentation aller potenziell betroffenen Bereiche.
- Versicherungsnachweis: Betriebshaftpflicht des Auftragnehmers mit ausreichender Deckung für Dritt-Sachschäden prüfen und schriftlich vorlegen lassen.
- Meldewege: Klare Ansprechpartner und Sofortmeldung bei Staubaustritt, Feuchtigkeit, Erschütterung oder Beschädigungen festlegen.
- Keine blinden Freizeichnungen: Pauschale Haftungsausschlüsse helfen in der Praxis oft weniger als gedacht und schaffen zusätzlichen Streitstoff.
FAQ: Was Unternehmer dazu tatsächlich googlen
Hafte ich für Schäden im Nachbarkeller, wenn ich nur den Umbau beauftragt habe?
Möglich ist das. Je nach Vertragslage und Bauablauf können Ansprüche gegen mehrere Beteiligte entstehen, etwa gegen Auftraggeber, Mieter, ausführendes Bauunternehmen oder deren Versicherer. Entscheidend sind Kontrolle, Information, vertragliche Pflichten und die Frage, wer welche Schutzmaßnahmen hätte veranlassen müssen.
Kann ein Dritter gegen das Bauunternehmen vorgehen, obwohl er keinen Vertrag hat?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Genau darum geht es bei der Schutzwirkung zugunsten Dritter. Wenn der Dritte vorhersehbar im Gefahrenbereich lag und seiner Nutzung eine enge Nähe zur Vertragssphäre zukommt, kann ein direkter Anspruch denkbar sein.
Reicht es, wenn das Bauunternehmen von einem sensiblen Lager nichts wusste?
Nicht automatisch. Fehlende Kenntnis kann die Haftungsfrage beeinflussen, ist aber nicht immer ein vollständiger Einwand. Es wird geprüft, welche Risiken unabhängig von einer Detailinformation ohnehin erkennbar waren und ob die Arbeiten an sich besondere Sicherungspflichten ausgelöst haben.
Was sollte ich vor Umbauten in einem Mehrmieterhaus sofort prüfen?
Erstens die tatsächlichen Nutzungen angrenzender Flächen. Zweitens den Werkvertrag samt Schutz- und Dokumentationspflichten. Drittens den Versicherungsumfang aller Beteiligten. Gerade bei Warenlagern, Archiven und empfindlicher Technik entscheidet diese Vorbereitung oft darüber, ob ein Schaden beherrschbar bleibt oder zum jahrelangen Rechtsstreit wird.
Wer in Vertriebsstrukturen mit geteilten Lager-, Verkaufs- oder Nebenflächen arbeitet, sollte Bauverträge nie nur als Preis- und Terminpapier behandeln. Sobald vorhersehbar fremde Güter im Gefahrenbereich liegen, wird aus einer technischen Maßnahme schnell ein haftungsrechtliches Problem mit erheblicher wirtschaftlicher Tragweite.
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