Doppelt verkauft, persönlich haftbar: Wenn ein geplatzter Deal den Geschäftsführer den entgangenen Gewinn kostet
50.000 Euro Treuhandbetrag nicht eingezahlt – also darf man den Deal einfach an jemand anderen verkaufen? Genau diese Rechnung kann für Verkäufer und Geschäftsführer teuer enden.
Gerade bei Immobilien-, Asset- oder Unternehmensdeals passiert es schnell: Ein Angebot ist angenommen, die Exklusivität läuft, im Hintergrund wird schon mit einer Projektgesellschaft gearbeitet – und plötzlich kommt ein Dritter mit einem besseren oder schnelleren Angebot. Wer dann glaubt, mit einem vorschnellen „Rücktritt“ sei der Weg frei, riskiert mehr als nur Vertragsärger. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt: Wer eine bereits zugesagte Rechtsposition bewusst zerstört, haftet unter Umständen nicht nur über die Gesellschaft, sondern auch persönlich als Geschäftsführer.
Der „clevere“ Zweitverkauf – und warum er am Ende sehr teuer wurde
Ein Konzern wollte eine Liegenschaft erwerben und legte ein unwiderrufliches Kaufanbot. Nicht für sich selbst direkt, sondern ausdrücklich „im Namen einer noch zu gründenden bzw. noch zu benennenden Gesellschaft“. Solche Konstruktionen sind in der Praxis normal: Erst wird der Deal gesichert, danach wird die Projektgesellschaft gegründet und namhaft gemacht.
Die Verkäuferin, eine GmbH, nahm das Anbot an. Vereinbart war auch eine Anzahlung von 50.000 Euro auf ein Treuhandkonto. Entscheidend war aber der genaue Mechanismus: Diese Zahlung sollte erst bei Unterfertigung des Kaufvertrags fällig werden.
Dazu kam es nicht mehr. Kurz nach Annahme des Anbots erklärte der Geschäftsführer der Verkäuferin den Rücktritt. Seine Begründung: Die „Konventionalstrafe“ bzw. Anzahlung sei nicht erlegt worden. Wenige Tage später ging die Liegenschaft an einen Dritten.
Die vorgesehene Käufergesellschaft wurde danach gegründet und innerhalb der vereinbarten Frist namhaft gemacht. Sie machte Schadenersatz geltend – nicht nur für Vorbereitungskosten, sondern auch für den entgangenen Gewinn aus dem geplanten Projekt. Die Verkäuferseite scheiterte letztlich auch mit der außerordentlichen Revision beim OGH.
Nicht jede Pflichtverletzung trifft den Geschäftsführer persönlich – diese schon
Normalerweise haftet ein Geschäftsführer einer GmbH nicht automatisch gegenüber außenstehenden Dritten. § 25 GmbHG regelt primär die Verantwortung gegenüber der eigenen Gesellschaft. Für viele Geschäftsführer ist das die beruhigende Grundregel.
Diese Grundregel hat aber eine scharfe Ausnahme. § 1295 Abs 2 ABGB erfasst die vorsätzliche sittenwidrige Schädigung. Gemeint ist kein bloßes Versehen und auch nicht jede Fehlentscheidung. Haftung entsteht dort, wo jemand gezielt oder zumindest billigend in Kauf nimmt, dass eine fremde Rechtsposition vereitelt wird.
Genau das war hier ausschlaggebend. Es ging nicht bloß um eine missglückte Vertragsabwicklung. Der Verkäufer war bereits gebunden. Es bestand eine klare No-shop-/No-sale-Situation bis zur Vertragsdurchführung. Trotzdem wurde weiterverkauft. Wer in so einer Lage die bereits zugesagte Erwerbschance des anderen bewusst aushebelt, bewegt sich nicht mehr im Bereich eines einfachen Vertragsstreits.
Der Knackpunkt lag nicht im guten Angebot des Dritten, sondern in der Fälligkeit der 50.000 Euro
Wirtschaftlich betrachtet lag der Denkfehler auf Verkäuferseite in einer oft unterschätzten Frage: Wann genau wird eine Zahlung fällig? Im Geschäftsalltag werden Begriffe wie Anzahlung, Deposit, Pönale oder Konventionalstrafe schnell vermischt. Juristisch kann dieser Unterschied über Haftung oder Nicht-Haftung entscheiden.
Hier war die 50.000-Euro-Zahlung eben nicht sofort nach Annahme des Anbots zu leisten, sondern erst bei Unterfertigung des Kaufvertrags. Weil dieser Vertrag aufgrund des Weiterverkaufs nie zustande kam, konnte aus der nicht erfolgten Zahlung auch kein berechtigter Rücktritt abgeleitet werden.
Das macht die Sache heikel: Der Geschäftsführer handelte nicht auf Basis eines tatsächlich eingetretenen Rücktrittsgrundes, sondern auf Basis einer falschen Interpretation der Vertragsmechanik. Und genau diese Fehlannahme war teuer, weil trotzdem aktiv weiterverkauft wurde.
Warum die spätere Namhaftmachung der Käufergesellschaft zählte
Viele Deals laufen zunächst über eine Muttergesellschaft, einen Investor oder einen Initiator, während die eigentliche Erwerberin erst später gegründet wird. Dafür enthalten Angebote oder Term Sheets häufig eine Namhaftmachungsklausel. Sie legt fest, dass später eine bestimmte Gesellschaft als Käuferin eintreten kann.
Eine solche Klausel ist kein bloßer Formalismus. Wenn Frist, Form und Inhalt eingehalten werden, entsteht für die namhaft gemachte Gesellschaft eine konkrete Rechtsposition. Im vorliegenden Fall war genau das entscheidend: Mit der fristgerechten Namhaftmachung erhielt die Käuferin den zugesagten Anspruch auf Vertragsabschluss.
Wer danach an einen Dritten verkauft, zerstört nicht nur eine abstrakte Verhandlungschance, sondern eine bereits vertraglich angelegte Erwerbsposition. Für Schadenersatzfragen ist das ein massiver Unterschied.
Der OGH wählte den direkten Weg: Delikt statt Vertragsakrobatik
Bemerkenswert an der Entscheidung ist der rechtliche Zugriff. Der OGH musste sich nicht auf komplizierte Konstruktionen stützen, etwa über Vorverträge zugunsten Dritter oder schwerfällige Ableitungen aus dem Verhandlungsstadium. Er griff zum klaren deliktischen Hebel: vorsätzliche sittenwidrige Schädigung.
In der Entscheidung 6 Ob 195/24j vom 20.11.2024 hielt der OGH fest, dass der bewusste Weiterverkauf trotz bestehender Bindung die zugesagte Rechtsposition der namhaft gemachten Käuferin gezielt vereitelte. Das reichte für eine Haftung nach § 1295 Abs 2 ABGB aus. Über § 1331 ABGB war damit auch Geldersatz für entgangenen Gewinn eröffnet.
Das ist wirtschaftlich der härteste Punkt der Entscheidung: Es geht nicht bloß um frustrierte Spesen, Notarkosten oder Due-Diligence-Aufwand. Ersatzfähig kann auch der Gewinn sein, der aus dem nachgelagerten Projekt erzielt worden wäre. Je nach Dealstruktur landet man damit rasch im sechsstelligen Bereich.
Zudem haften GmbH und Geschäftsführer solidarisch. Der Geschädigte kann sich also nicht nur an die Gesellschaft halten, sondern auch an die handelnde Person.
Wo diese Entscheidung Unternehmer im Vertriebsalltag trifft
Auch wenn der Fall aus einem Liegenschaftsdeal stammt, ist die Logik im Vertriebsrecht sofort wiedererkennbar.
- Wenn Sie einem Vertragshändler ein Gebiet exklusiv reservieren und parallel schon mit einem zweiten Partner verhandeln.
- Wenn Sie einem Franchisenehmer einen Standort zusagen, während intern bereits eine Alternativvergabe vorbereitet wird.
- Wenn ein Hersteller einen Key Account oder ein Vertriebsgebiet „für eine noch zu benennende Gesellschaft“ blockiert und kurz darauf umschwenkt.
- Wenn Anzahlungen, Sicherheiten oder Treuhandmechanismen unklar formuliert sind und daraus voreilig ein Rücktritt konstruiert wird.
In all diesen Situationen geht es um dieselbe Kernfrage: Hat die andere Seite bereits eine geschützte Rechtsposition erhalten, die Sie nicht bewusst vereiteln dürfen? Wer diese Schwelle überschreitet, diskutiert nicht mehr nur über Vertragsauslegung, sondern über persönliches Haftungsrisiko.
Vier Punkte, die Sie jetzt in Ihren Verträgen prüfen sollten
- Exklusivität exakt definieren: No-shop-, No-sale- oder Gebietsschutzklauseln müssen klar regeln, was bis Signing oder Closing verboten ist.
- Namhaftmachung sauber bauen: Wer darf wen benennen, bis wann, in welcher Form und mit welcher unmittelbaren Rechtsfolge?
- Fälligkeit glasklar festlegen: Anzahlungen, Deposits und Pönalen dürfen nicht interpretierbar sein. Ein einziger missverstandener Trigger kann den ganzen Deal kippen.
- Weiterverkauf intern absichern: Vor jeder Alternativvergabe braucht es ein Deal-Register, Freigabeprozesse und eine dokumentierte rechtliche Prüfung.
FAQ: Was Unternehmer dazu tatsächlich googeln
Hafte ich als Geschäftsführer persönlich, wenn meine GmbH einen Deal platzen lässt?
Nicht automatisch. Die bloße Nichterfüllung eines Vertrags führt noch nicht zur persönlichen Außenhaftung. Kritisch wird es, wenn Sie bewusst eine fremde Rechtsposition vereiteln und den Schaden zumindest in Kauf nehmen. Dann kommt § 1295 Abs 2 ABGB ins Spiel.
Kann man entgangenen Gewinn verlangen oder nur die Vorbereitungskosten?
Bei bloß leichten Pflichtverletzungen wird oft nur über Spesen oder Vertrauensschaden gestritten. Bei vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung kann aber auch entgangener Gewinn ersatzfähig sein. Das ist vor allem dann relevant, wenn hinter dem Deal ein Entwicklungs-, Vertriebs- oder Franchiseprojekt stand.
Reicht eine Klausel „noch zu gründende Gesellschaft“ wirklich aus?
Ja, wenn die Klausel sauber formuliert ist und die Benennung fristgerecht erfolgt. Entscheidend sind Frist, Form und die vertraglich zugesagte Wirkung der Namhaftmachung. Unklare Formulierungen führen hier regelmäßig zu teuren Streitigkeiten.
Darf ich weiterverkaufen, wenn die Gegenseite eine Zahlung nicht leistet?
Nur wenn die Zahlung tatsächlich fällig war und die vertraglichen Rücktrittsvoraussetzungen erfüllt sind. Genau an diesem Punkt passieren in der Praxis die gefährlichsten Fehler. Wer die Fälligkeit falsch liest und vorschnell an einen Dritten verkauft, kann sich schadenersatzpflichtig machen.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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